中图分类号：F832 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-01
一、商业银行信贷抵押资产的概述
（一）商业银行信贷抵押资产的涵义
信贷抵押资产评估作为银行内部独立的工作，主要用于评定测算银行放贷的抵押资产的状态，它作为商业银行的主要收入点，是银行的核心工作。信贷业务中最重要的业务是贷款部分，贷款业务是商业银行等金融机构，以事先约定好的利率和还款期，约定好利率和还款期作为条件，将资金贷款给需要资金的人的一种经济行为。
（二）合理地资产评估对银行信贷的影响
合理的评估有利于银行对借贷资产质量严格把控，及时预估出贷款的可能性风险，同时在企业向银行贷款之前，合理地考察企业信誉，减少借贷资金的风险，维护银行自身权益。
二、我国商业银行信贷抵押资产评估方法现状
资产评估在我国商业银行信贷资产中应用越发广泛和活跃，在对资产起到保障和监管其合规性方面效果显著，但是由于我国这方面起步较晚，与国外银行先进的业务水平相比，还存在很大的不足。在目前，我国评估行业以市场法，成本法，收益法为基础的三种评估方法。
（一）市场法现状
市场法，也叫做市场比较法，它根据相同相近的资产在活跃的市场上，成交日期与评估基准日相近附近，相同类型或者性质类似的资产成交价格，并与这些相同资产进行比较，然后根据被评资产的特性，对收集到的价格数据进行相应的调整，最终得出评估值。
（二）成本法现状
成本法，其是从资产生产成本的角度考虑，在评估基准日，通过对资产进行重置成本的估算，并在此过程中对资产的新旧程度和适用性进行评估，进而求得估算重置的花费，来测算被评资产的价值。例如中信银行某分行进行工厂大型机械设备评估时采用成本法，先计算其当前重置成本，减去计算出来的相关贬值后，得到设备的评估值。
（三）收益法现状
收益法，也叫收益现值法，是在评估基准日对资产未来的效益进行预测和估计，并对其折现加和求得评估值的一种方法。随着商业银行抵押资产开放程度越来高，收益法运用越发重要。例如中国银行某分行对其子公司进行抵押贷款评估时，就是运用收益法，对其预期收益进行测算并折现加总来确定评估值。
三、我国商业银行信贷抵押资产评估方法存在的不足
评估业务在国外发展进程已经十分久远，尤其是抵押贷款为目的的评估业务也十分成熟，随着经济全球化的影响和资本市场的快速融合，抵押贷款业务在现代经济中的地位越来越重，在各个国家都得到重视，逐渐成为经济发展必不可少的经济活动。。
（一）评估方法运用不科学
我国的资产评估理论发展不完善、体系尚未健全，并且在我国早期的资产评估发展过程中，评估机构很多作为会计事务所的分支机构出现，评估人员很多来自会计岗位，受会计计量的影响较大。评估师专业技能、知识储备不完善，胜任能力不足，对市场洞察不敏锐，并且往往为了成本尽量少的考虑，过于简化程序。
（二）价值类型选择不合理
受到国际评估准则和国外先进的评估体系的影响，我国关于抵押资产的评估案例，大多是将被评估资产的价值类型定义为市场价值，这显然与银行需要用抵押资产来保障贷款安全的目的有很大差距。
（三）传统评估方法实践困难
1.正确判定市场未来的价格走势比较困难
确定合理的抵押?J款价值，对抵押资产的可持续性要进行合理审慎的考量，这使得评估人员在这个借贷经济活动的持续期内，要准确把握市场上的短期投机等不利因素的影响，合理高效地洞察市场发展的趋势和轨迹，合理判断资产活动周期的峰值和低谷，估计出较为准确的价格趋势，但是实际上，我国评估人员在此方面知识还存在严重缺口，使得评估人员评估时难度是巨大的。
2.抵押贷款价值下的如何确定评估有效期的问题
从原来的评估准则和评估实例的分析来看，对于评估报告的时效性、有效期都有规定，一般来说从评估的有效期也能看出评估人员在评估实务过程中的专业素养和业务水平的高低，同时也是对评估人员合理评估时进行无责保护的一种手段。
3.评估时参数的不合理性和难以估计性对评估值的影响
在评估过程中，评估人员进行银行抵押资产评估时，对评估参数的选取和价值类型的判断中存在较大主观因素，并且还要根据市场变化及时进行调整，这些都使得评估参数的选取和结果存在不合理性。
四、完善我国商业银行信贷抵押资产评估方法的对策
本文基于创新过程中所受制的因素，折现现金流法为核心期权定价法为补充以及不良资产的交易案例比较法提出对策及建议。
（一）评估方法要与评估目的、价值类型相匹配
我们进行评估案例分析时，要保证评估方和价值类型的选取要相符，要基于评估目的选取合适的市场类型。
（二）完善对抵押资产进行评估的框架
评估方法都有其使用的条件，档适合的评估方法选取之后，评估条件却不能满足时，我们就要考虑其他的评估方法进行评估了。核心方法：折现现金流法。
现金流量折现模型：
其中n为资产的年限，CFt为t年的现金流量，R为包含风险的折现率。
替代方法：成本法、市场法以及其他收益法。
（三）为加强风险预防，对抵押资产评估进行方法改善
1.对评估方法修正的建议
就我国评估目前发展状况来看，抵押贷款的评估实例数据不完善，风险考量不合理，我们主要应该在保证银行不会出现贷款本金损失的前提下，对抵押方法进行完善和改进。
2.对评估方法进行修正后评估公式
根据本文前面的叙述，对评估方法进行修正，得到不同的抵押资产评估值，即不存在违约的状态，求得抵押资产的评估值应该是将抵押资产的市场价格扣除贷款可能出现的损失值，即或有损失折减法为：
其中：F是抵押资产的评估值；B是抵押资产市场价格；D是预计发生的损失；PE是违约赔偿率。
五、结语
信贷资产把握着银行的命脉，控制着银行的生命活力，信贷资产的质量好坏对银行的发展前景和预期收益有重大影响。对抵押资产合理准确的评估，是我国目前亟需解决的问题，本文通过分析银行信贷资产评估的实际问题，对评估方法的不适性进行了探讨，但知识和能力的不足，仍有很多不够精准的结论需要再深入探究。
