一、租赁概述
租赁是出租人与承租人之间的一种协议关系，作为经济活动，出租人出租设备，为承租人提供便利，且收取一定的租金保障；承租人以租赁的方式借入设备，得到设备使用权，获得了设备形式的信贷资产。
《企业会计准则―基本准则》中对于租赁行为进行了分类，主要分为：融资租赁和经营租赁。租赁转移了资产的所有权及风险，当租赁期届满时，资产授权转移，承租人有购买资产的选择权，此时，购买资产的价格远低于租赁资产公允价值，租赁开始时确定承租人购买选择权，被租赁资产的租赁期占资产的大部分寿命期，出租人支付的总租赁费用，与租赁资产公允价值相当，另外，租赁资产再不进行重大改变时，只有承租人可以使用，这种租赁行为称为融资租赁，除融资租赁的租赁行为是经营租赁。
二、《企业会计准则第21号―租赁》若干问题
《企业会计准则第21号―租赁》，作为规则导向，存在较多的因素对其产生影响，准则将租赁行为分为融资与经营租赁，这种分类背离了租赁的本质，这两种租赁准则的政策选择，给经营单位会计行业的操作，带来了过度的选择空间。融资租赁行为以资产的所有权转移为基础，其计量确认时不符合资产要素定义，而这一租赁行为实际上是出租人，对于资产使用权的让渡，融资租赁通过合约的方式，使承租人通过分期付款的方式购买了资产，强调租赁过程的融资行为，因此，融资租赁使资产的所有权与使用权混绕，而对其进行会计处理时，采用了资产处理方式。
经营租赁和融资租赁两种方式来说，会计准则进行了明确的划分，而这会给会计行为，带来政策的选择权，融资租赁行为计入承租方报表，而经营租赁行为以披露的方式进行处理，两者间的区别不只是标准，而是两种不同的经济实质。政策选择的自由度，本身体现了多变的经济现实，而租赁准则中两种租赁方式的选择，脱离的选择的本意，成为了企业会计信息庇护所，个体利益倾向的政策选择存在必然性，会计主体以利益最大化为动机，选择更有利于自身利益的政策。不同政策选择对报表影响不同，表外信息会将风险隐藏，而表内信息会使主体风险显现。
《企业会计准则第21号―租赁》中，对于融资租赁和经营租赁的划分，具有一定的主观性，标准复杂且缺乏可操作性，表面来看，经营租赁和融资租赁划分具有较明确的界线，但实际操作时，划分标准容易使具有相同性质的租赁行为，以不同的会计政策划分的情况，与会计准则中实质重于形式的准则相背离，经营租赁行为权利与义务，不反映在承租人资产负债表中，使许多融资租赁交易进行结构调整，使其满足经营租赁范围，使租赁资产被排除在资产负债表外，这种做法减弱承租者财务报表的真实性，使报表对企业经营业务评价功能丧失，降低了报表可比性，降低了会计信息可信度，改变交易方式，使租赁双方资产转移确认不同步，风险收益与资产特征不相符，因此，租赁准则提供的财务会计信息，对现实经济实质的扭曲。
?榱颂岣呖刹僮餍裕?准则中规定了承租人租赁会计政策选择的具体标准。我国的租赁准则对租赁会计选择标准以定性描述为主。为了便于操作，准则指南中对租赁期限，及资产价值给定了标准，利用设计好的租赁合约核算，能会导致双方确认租赁类型不一致，造成会计信息不具有可比性。
如：某公司通过租赁方式取得公允价值2340万元固定资产，尚可使用4年，租期2年，期满归还，利率6%，每年支付租金1200万元，租赁资产余值120万元，该公司直接费用12万元。
承租人：最低付款额=2520万元，现值=2306.88万元，公允价值=2340，认定为融资租赁。
会计分录：
借：固定资产――融资租入固定资产 2306.88
未确认融资费用 213.12
贷：长期应付款――应付融资租赁款 2520
如果每年支付租金960万元资产余值为312万元，则最低收款额2040万元，现值=1866.86万元，现值/公允价值<90%，不能确认融资租赁。
出租人：最低收款额2040万元，现值=1866.86万元，现值/公允价值>90%，从出租被确认为融资租赁。
如何界定“租赁期占了使用年限大部分”，如何界定“最低租赁付款额的限制实质上是等于租赁资产的公允价值”，在不同的会计人员判断不同。由于理解不同，在进行相同业务处理时，会计人员可能采取不同会计政策，丧失了企业间会计信息可比性，及信息可靠性，租赁准则中标准选择政策会造成信息质量瑕疵。
三、《企业会计准则第21号―租赁》若干问题建议
租赁行业的正确监管，与行业健康发展密切相关，当前，对于租赁行为的监管存在较大争议，对租赁行为的监管，重点在于全面梳理租赁行业法规，完善租赁经营规则，而难点在于行业管理存在争议，特别是在我国资本、金融混业经营情况下，监管方面也存在许多问题。对现有企业资产结构，以及其未来发展战略进行梳理，关注租赁行业界的变更，对企业的战略及税务影响，在签订租赁协议时，综合考虑各方因素，降低潜在风险，确定经营战略，实现价值最大化，新准则对于租赁业提出更高的要求，应该认真分析行业形势，挖掘潜在优势，加快创新，强化监管表外事项的力度，避免问题的产生。
