十八届三中全会提出，要赋予农民更多财产权利，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。2014年1月30日，浙江省政府正式批复实施《嘉善县域科学发展综合配套改革总体方案》，拉开了嘉善县全面推进深化改革的大幕。在总体方案中，嘉善县委县府结合实际，提出了创新“三权三抵押”机制深化农村产权制度改革的思路，在全省率先推出了融合农村集体经济股权、农民住房财产权和农村土地承包流转经营权三大权为一体的农村综合产权抵押产品。2014年10月嘉善县被列为全省县（市、区）深化农村产权制度改革示范试点县之一。
1以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革的时代意义
在县域科学发展示范点建设迅速推进，新农村建设步伐不断加快，嘉善整体的统筹城乡综合发展水平位列全省第七，全市第一，率先进入全面融合阶段。但是，相对城市，嘉善农村的经济发展还相对滞后，农民收入持续增加还相对困难；农民融资需求强烈，却缺乏有效抵押担保物，导致农村市场资金有效需求和供给之间一直存在较大缺口；农业规模经营还不成气候等。农业、农村和农民的发展，关键就在于激活农村资源，把资源资产化、资产资本化，让农村“沉睡资源”变成“活动资金”。推进以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革，关键就是要通过改革激活农民手中的资源，让资源确定为产权，让产权转化为资本，有效地从根本上解决三农发展资金短缺和农民自主创业融资难问题，才能推进耕地有效流转，促进农业规模经营发展现代农业，从根本上促进农业增效、农民增收和农村稳定。
1.1加快推进城乡融合发展的迫切要求
随着农村经济社会加快转型发展，统筹城乡改革发展水平不断提升，小城市和小城镇建设不断加速，社会主义新农村建设不断深化。农村产权作为依附于农民身份上的权属，长久以来一直是制约农民市民化的瓶颈障碍，通过有效确权赋能，破除城乡两张皮现状，让农民放心带权入城，将为城乡一体和新型城镇化发展奠定扎实基础。
1.2科学实现农民持续增收的有效措施
党的十八大提出国民收入倍增计划宏伟目标，实现收入倍增重点在农村、关键在农民。通过有效激活农民手中的各项产权，赋予农民最为充分的产权权能，确保农民具有真正意义上的财产权利，使农民具有参与市场经济活动的基本能力。让沉淀的农村产权激活形成有形的发展资本，让农民用自己的产权转变形成自己的创业资本，将为农民持续增收创造充分条件。
1.3全面建成小康社会的根本保证
深化农村产权制度改革是加快发展现代农业的“助推器”、让农民过上美好生活的“定心丸”、促进农村社会和谐稳定的“压舱石”和引导农民放心进城的“保险带”。通过深化改革，就是要在城乡发展上实现产业兴、生活好、社会稳和通道畅，将为率先建成小康社会筑牢最强基础。
1.4依法规范村域治理的必要手段
村域治理是全面依法治理的关键领域和重点内容。农村产权制度改革的核心就在于实现农村资产向资本的有效转化，有利于全面构建农村产权确权赋能、活权运转和交易服务三大机制，建立和完善权属清晰、权责明确、监管严格、分配规范、流转顺畅的更具活力的现代农村产权制度，从而从根本上保障农民和村集体经济组织的合法权益，从源头上规范产权流转运行规则，将为城乡健康有序发展注入最强保障。
2以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革的嘉善实践
农村产权制度改革是嘉善县域科学发展综合配套改革的重点内容和全面深化农村改革的主要抓手，通过“确权赋能、活权运转、有效保权”，从强化“三权”确权着手，以“三权三抵押”为切入点，进行大胆探索和实践，改革红利效应逐步得到显现，改革工作进入健康有序推进的轨道。
2.1“三权三抵押”的含义
“三权三抵押”是指：农村集体经济股权抵押、农村承包土地经营权抵押和农村住房财产权抵押。
第一，农村集体经济股权抵押，允许农村股份经济合作社股东以所持有的农村集体经济股权为抵押担保物，在明确合法用途的前提下申请办理抵押贷款，原则上以已完成股改且具备收益分配条件的股份经济合作社为准入范围。
第二，农村承包土地经营权抵押，把农民土地承包经营权分为承包权和经营权，实现承包权和经营权分置并行，在坚持集体对土地的所有权基础上，保障农民对土地的承包权，用活土地经营权，允许农村土地承包经营权在明确合法用途的前提下抵押，以推进现代规模农业发展。
第三，农村住房财产权抵押，允许农民以依法取得的农村住房财产权作为抵押物，在明确合法用途的前提下申请办理抵押担保贷款，原则上在通过农房集聚形成的有条件的城乡一体新社区范围先行先试，条件成熟后进一步扩大实施范围。
第四，农村综合产权抵押，为充分挖掘农村产权权能，允许农民可以自由选择一种或者几种产权进行综合抵押贷款。
2.2完善农村三权确权赋能机制
第一，把好确权关，把权能明晰到位。确权是推进改革的先决条件，通过多年努力，嘉善县农村三权确权工作已基本完成，全县土地承包权确权面积达到34.11万亩，完成土地流转面积14.59万亩；118个村级组织117个完成股改，对24.33亿元集体资产进行彻底清产核资，并全面推行股权静态管理，12个经济强村率先开展收益分配，累计股经分红总量达7935.52万元；农村宅基地使用权确权面积达到770余万平方米。据统计测算，全县农村三权确权后价值约150亿元左右，巨大的存量产权基本实现了明晰到户和确权到人。 第二，把好登记关，把权属备案到位。产权登记备案是确权的具体形式。根据部门分工，明确了县农经局为集体经济股权和土地承包经营权证登记部门，县住建局和国土局分别为住房财产权和宅基地使用权登记单位。根据抵押工作要求，由县农经局和住建局承担了各自权种抵押登记职能，并首创办理了三权抵押他项权证。依托土地流转服务平台，对20亩以上土地规模流转经营权进行登记，并增设了农村土地承包经营权证登记功能。通过登记备案，建立了完整的农村产权档案信息系统，实现了动态登记和规范管理同步运作。
第三，把好颁证关，把权益保障到位。权证颁发是农民产权权能的实现形式。全县在股改同时全面推进农村集体经济股权证颁发；农村土地承包经营权已确权发证69203本，并同步开展流转经营权证发放；农村宅基地使用已确权发证67940本，在此基础上启动农民住房财产权证发证工作。在农村三权“确权、登记、颁证”三到位同时，同步实现“权可抵押、权随人走、带权入城”，让农民权益在改革过程中不受侵犯，得到充分保护。
2.3深化农村三权活权运转机制
2.3.1完善土地承包经营权流转制度改革
2009年，嘉兴市在全省范围内率先试点探索农村土地承包经营权抵押贷款，当年出台了《嘉善县农村土地承包经营权流转抵押贷款管理办法》，设在县农经局的农村土地流转中心和县农商行分别开办了抵押登记和贷款办理业务。
第一，实行农村土地流转经营权抵押贷款的前提是规范农村土地流转。2009年，嘉善县出台《关于加快全县农村土地承包经营权流转服务组织建设的实施意见》，2009年年底县土地流转服务中心、9个镇（街道）流转服务所和103个农村服务站全部挂牌成立。2010年5月，全县土地流转服务机构正式启用了农村土地流转网络平台，实现农村土地流转三级网络实时动态管理。确保了土地流转情况实时可查，流转去向用途清晰可见，金融机构服务有据可依。
第二，实行农村土地流转经营权抵押贷款需要构建科学合理的放贷流程。嘉善县农商行是首个探索实施农村土地流转经营权抵押贷款的金融机构，目前已经构建起了一套科学合理的放贷流程。只有凭抵押登记部门县农村土地流转服务中心出具的《嘉善县农村流转土地承包经营权抵押登记证》，并通过农业部门和县农商行审查后，县农商行方能放款。并考虑到嘉善实际情况依托县土地流转服务中心平台，县农商行在实际操作中还将流转土地经营权抵押范围扩大至流转土地剩余年限租金、地上（含地下）附着物价值及流转土地预期收入等，有效提高了农村土地承包经营权抵押价值及其应用价值。
2.3.2深化农村集体经济股份合作制度改革
赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及继承权。允许村级股份经济合作社改制后予以工商登记，明确其法人地位，建立法人治理机制，保障集体经济收益权。完善集体资产经营机制，鼓励村股份经济合作社与社员、企业等主体合股发展混合所有制经济。
第一，探索实施农村集体经济股权抵押贷款改革主要得益于村级集体经济发展。2004年，李家社区率先开展了农村集体经济股份合作制改革，通过股改有效拓展了农民的收入渠道，李家社区去年村级可支配收入达到1139万元，连续第五年排名全县第一。自2004年以来，李家社区农民人均收入从13352元增加到20500元，年均分配收益在200万元以上，其中2013年分配了352.1万元，人均享受分红突破2400元，使得股东财产性收入比重达到15%，远远高于全县平均水平。村级集体经济发展水平决定了改革基底的强度。李家社区能够在全县范围内率先实施农村集体经济股权抵押贷款改革，实现历史性的突破正源于此。
第二，探索实施农村集体经济股权抵押贷款改革前提在于推进村集体经济股份合作制改革。2004年李家社区开展股份合作制改革，到目前我县117个村集体中完成股份合作制改革工作，对村级资产进行了清产核资。股份经济合作社社员，如有创业、生产经营、消费等信贷需求，可凭股份经济合作社股权证、本人家庭人员相关资料提出贷款申请，贷款额度一般不超过股权评估价值的70%，贷款期限一般为一年以内，最长不超过3年。对符合信贷条件的，在办理股权抵押登记后，金融机构就可以发放贷款。农户在办理股权抵押贷款后，并不影响继续享受分红，而且只要按时还清贷款，仍可继续申请新一轮贷款，这在最大程度上保证了农户创业融资的可持续性，使农户手中的“硬本本”成为随时可用的“活资产”。对于村级集体经济而言，随着股权证能够转化成“活资产”，通过活权赋能将为农村建设、农业发展和农民增收全面提速提供有力支撑。
2.3.3探索农村宅基地确权和农房抵押改革
完善农村宅基地使用权确权登记发证工作，截至2015年年底，全县宅基地应发证面积881.98公顷（13229.7亩），已发证面积871.01公顷（13065.2亩），发证率98.76%；应发证宗地80258宗，已发宗地79281宗，发证率98.78%。需要按新方法更新宗地25000宗，已更新宗地12812宗，更新比例51.25%。
完善农村住房财产权确权登记发证和抵押工作在城乡一体新社区率先开展。桃源新?住户都是将原来在农村的住房经过置换后居住在桃源新?，但是在申请农业贷款方面尚未享受城市居民同样的待遇，仍受限于传统信贷模式。通过改革建立农房登记管理办法和抵押工作相关规定，桃源新?的房子也能像城里房子一样抵押贷款，截至目前，已办理单数44单，发放贷款650万元。农民住房财产权抵押贷款解决的不仅是农户贷款难题，更是对农房改造集聚的一次改革延伸。凭借此项改革，桃源新?住户也有了自己的“产权经济”，住房不再是单纯意义上的居所，而是可用于创业致富的活资产，让农民享受到的是金融方面的均等化待遇，农民住房财产权抵押贷款扣上了以“三权三抵押”为核心内容的农村产权制度改革的最后一环。
农村土地承包经营权、农村集体经济股权、农民住房财产权构成了嘉善农民手中最重要的“三权”，如今的“三权”都能用以抵押贷款，意味着农民具备了更富多样性的融资手段，夯实了农民创业致富的经济基础，有利于促进农民增收、缩小城乡差距、促进农民市民化，这对于加快推进示范点城乡统筹先行区建设意义尤为深远。 2.4以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革特点
第一，统。从农村产权抵押贷款业务类型看，嘉善推进农村综合产权抵押贷款所选取的三权：土地承包经营权、农村集体经济股权和农村房屋产权是三项最重要的农村产权，它更大的亮点和创新在于率先把将三权统为一体，形成三权自由组合抵押贷款；从抵押贷款对象来看，嘉善县在推进农村综合产权抵押贷款的过程中，县农商银行、农业银行、村镇银行和邮储银行四家涉农金融机构全部参与承办相关抵押贷款金融业务，并且实现了将人民银行组织四家涉农金融机构抓抵押贷款和农经局牵头住建局、统计局等单位抓确权登记两条主线统一起来。
第二，惠。农村产权改革最根本的目的是实现改革为了人民，让改革成果惠及人民。嘉善县推进的“三权三抵押”改革工作真正做到了“惠民”“为民”。主要表现：优惠的贷款利息。针对农民在创业、生产经营、消费等信贷有效需求，四大涉农金融机构出台了资金优先解决、利率适度优惠、办贷程序简化等配套优惠政策，农民通过“三权”，即可获取一般贷款期限为一年，贷款利率按银行利率定价，根据信用程度等级给予适当优惠，利率通常比商业银行利率低20%左右。
第三，稳。这里的“稳”主要表现在两方面：一方面在风险防范体系上注重“稳”。由于嘉善县是个国土面积仅有500多平方千米的小县，再加上并村重组后，各个乡村居住相当集中，金融机构通过向各村派驻信贷员，通过走访调查，能够熟悉掌握村里每户家庭的信用等级和经营状况，从而降低了银行抵押贷款风险。另一方面在推进农村综合产权抵押贷款过程中追求“稳”。嘉善县根据现实条件采取试点先行，然后全面推进的做法，从而坚持了先易后难、分步实施、稳步推进的原则，如在推进农村产权交易权种方面，针对10大类交易品种，嘉善采取从易到难分两批次推进，实现了又稳又快又好的推进。
第四，便。无须抵押担保，与全国各地开展农村产权抵押贷款相比，“三权三抵押”只要求农民拥有“三权”及家庭成员相关材料即可直接到银行办理抵押贷款，实现了用自己的产权解决自己的资产，有效解决了贷款担保难的问题。审批快，通常农民申请抵押贷款，需要通过层层审批许可，不仅耗时耗力，甚至延误农民创业、生产经营，而“三权三抵押”对符合信贷条件的，在办理产权抵押登记后，就直接发放贷款，从而简化了抵押贷款手续流程，方便了农民创业。
第五，全。形成比较完整的改革体系和办法，环环相扣。农村承包土地经营权抵押已于2009年发文实施。经过调研论证，已经初步形成整套改革方案体系：《农村产权制度改革总体方案》《农村股份经济合作社股权抵押贷款管理办法（试行）》《农村住房抵押贷款实施办法（试行）》《关于深入推进农村产权交易管理工作的指导意见》（农村产权交易管理暂行办法）《关于深化完善嘉善县农村集体经济股份合作制改革工作的指导意见》，农村宅基地使用权改革方案等。当前，嘉善的综合产权抵押贷款已初步取得成效。截至2015年2月底，已累计发放抵押贷款155单，金额达1.897亿元，让改革红利充分惠及广大农民群众。
3关于完善“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革的思考
3.1完善农村产权制度改革应该遵循的原则
一是坚持于法周延的原则。处理好依法办事和改革创新的关系，进一步协调国家、集体和个人三方利益，依法维护农民群众的合法权益；二是坚持民主公开的原则。在民主参与、民主决策的前提下，充分保障农民的知情权、决策权和监督权，确保改革工作程序严明和手续规范；三是坚持积极稳妥的原则。坚持因地制宜和分类指导，从镇域村域实际出发，精心组织、稳妥推进，确保农村经济社会和谐稳定；四是坚持统筹兼顾的原则。将改革工作与统筹城乡全面融合发展、探索村集体经济有效实现形式紧密结合，构建农村股份合作制长效运行模式，推动农村经济持续健康发展。
3.2完善农村产权制度改革需要克服的障碍
农村集体经济股份合作制改革是一项民生改革工程，这项改革由于涉及面广、历史沿革长、运行推进复杂，又事关农民群众和村级集体根本利益，必须清醒地认识到改革的复杂性，深刻认识改革遇到的障碍。
第一，思想认识障碍对改革有序推进产生的影响。思想认识是改革工作的必要前提，在推进过程中，还存在基层干部群众不理解的情况，怕烦畏难的情绪还时有存在，越到改革的深水区，越是缺乏钉钉子的精神，面对复杂的改革过程，攻难克险的精气神不足，影响了改革有序推进。
第二，政策支撑障碍对改革稳步推进产生的影响。目前法律法规对农村产权相关规定还相对滞后，中央深改工作意见和相关改革文件虽然明确了诸多改革信号，但在后续推进中具体改革事项目前还没有法律法规保障，出现纠纷时会呈现有政策文件但无法可依情况，影响了改革稳步推进。
第三，推进力量障碍对改革深入推进产生的影响。从目前推进这项改革配备力量分析，镇一级力量还显得配备不足，推进工作专业人员相对缺乏，这项工作又需要丰富的农村工作和群众工作经验，也要熟悉法律法规和农村政策。而开展此项改革相关力量储备不够，影响了改革深入推进。
3.3完善农村产权制度改革需要进一步深入研究的问题
3.3.1农村产权确权方面
推进三权三抵押前提在于确权到位、权属清晰，目前三大权在确权过程均涉及部分历史遗留问题。
第一，土地承包经营权方面。土地承包权方面主要是因在二轮承包时工作不规范，有放弃手续不齐全的、有权证面积与实有面积不符的、有空间位置不明的、有登记簿不健全的等，尤其是搞两田制的乡镇问题更多，有个别村、组承包权证还没有下发的，还有跨社承包的等历史遗留问题。这些历史问题不解决，农村土地制度改革就无法推进，农民的土地权益就得不到保障。
第二，农村集体经济股权主要涉及土地集体补偿费不到位、三资管理不规范等遗留问题和确权的静态化时间截点问题。实行静态化管理，但随着时间的推移，几年过去了或者十年过去了，新生儿越来越多，年纪大的越来越少，这个时候还是按照原来确定的时间截点就显得不合理了，那么按照什么时间截点来确定人口股呢？ 第三，宅基地使用权和住房财产权主要涉及违法用地和违章建房等遗留问题。在桃源新?和李家社区均遇到由于土地耕占税未交纳导致宅基地使用证无法办理，进而影响到住房财产权确权和抵押工作顺利开展，全县部分城乡一体新社区均涉及这一问题。
3.3.2深化活权运转工作方面
在确权基础上，全面建立“三权”流通交易平台。
第一，要放活农村土地经营权。坚持家庭经营在农业生产的基础地位，支持各类农业新型经营主体发展，采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转农村土地承包经营权，建立配套的抵押资产处置机制、土地流转管理服务机制和土地流转风险保证金制度。要进一步规范工商企业租地行为，引导农户与企业结成利益共同体，共生共赢，促进家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业产业龙头企业和农业社会化服务组织等各类新型农业经营主体健康发展，加快建立新型农业经营体系。
第二，要盘活农村集体经济股权。要探索股权继承、有偿退出和内部转让相关机制，推进股权社员配股，鼓励村股份经济合作社与社员、企业等主体合股发展混合所有制经济，开展集体股权抵押贷款工作，促进村级集体经济发展、解决村级集体经济发展贷款的难题。
第三，要激活农村宅基地使用权和农民住房财产权。在依法、自愿、有偿和保障农民权益的前提下，探索农村宅基地在县行政区域范围内有条件置换、有偿使用、有偿退出机制。同时，要积极探索农民住房财产权转让，可选择基础条件相对好的村，在较小范围内试行，并适时在符合条件区域进一步扩大改革面，条件成熟后全面铺开。
3.3.3有偿退出的条件问题
假如有村民想利用有偿退出分配集体资产怎么办？退出时集体股的股价是按照原始股价还是市场股价？市场股价由谁来评估？
3.3.4法律法规红线问题
目前法律法规对农村产权相关规定还相对滞后，中央深改工作意见虽然明确了诸多改革信号，但在后续推进中，涉及农民住房财产权抵押风险防范体系设计中，由于宅基地使用权无法律依据处置，带来一定政策风险；涉及农村集体经济股权还未明确可以外部转让，抵押风险目前还停留在内部处置；农村产权交易中涉及继承、转让、有偿退出和置换目前还没有法律法规保障，出现纠纷易出现有政策文件但无法可依情况。
3.3.5矛盾谁来解决的问题
在深化集体经济股份制改革中，涉及村民之间，村民与村委会之间等出现矛盾纠纷应由哪个机构来协调解决？遇到灾害没有办法还贷，银行获得抵押物后怎么办？万一集体资产因经营不善，资不抵债后是否需要村民共同负担？
