[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.29.096
随着当下我国住房制度改革速度的日益加快，在一定程度上提升了住房供求市场化程度，各个方面对住房金融体系的市场化要求的加快和需求的完善也在不断增强。过高的房价和个人对商品住房需求之间的矛盾，促使我国住房金融的重心开始从支持住房供给逐步向支持住房需求转变。[1]对住房金融市场的培育和发展，可以为我国金融市场的整体发展带来优质的环境，而住房抵押贷款市场的有效运作则能够营造我国金融市场良好的竞争氛围。
1 当下我国住房抵押贷款证券化的现状
1.1 我国住房抵押贷款证券化仍处于试点时期
中国建设银行在2005年12月15日首次从我国三个地区的一级分行中分别筛选了近30亿元的个人住房抵押贷款，并通过不断处理和包装后，交由中信信托投资有限公司进行个人住房抵押贷款资产支持证券发行。[2]然而，由于我国住房抵押贷款证券化依旧处在萌芽阶段，在住房贷款证券化制度的推行以及产品的设计方面仍然存在诸多不合理之处。因而，在房贷证券化制度试行时遇到了不少梗阻。但基于中国庞大的住房市场需求以及银行内部由“短借长贷”内生的巨大的系统性风险的考虑，中国的住房抵押贷款证券化改革仍然具有非常深远的研究意义。
1.2 当下我国房价还处于较为稳定的状态
在金融危机还没有出现之前的数十年，我国由于宽松的货币市场环境以及政府相继出台的宏观经济利好政策，房地产行业得到迅猛发展，不断上涨的房价标志着房地产行业广阔的投资前景。由此产生的丰厚的投资利润诱使大批的房地产商不断通过资本市场扩大融资规模，加快房地产行业的投资建设。[3]广阔的市场前景以及不断升温的市场追捧助涨了房价一波又一波地冲击新高。近几年来，我国政府通过借鉴国外其他各个国家的经验，先后在很多大型城市中落实了一系列政策和方针，例如出台了限房令、实施了房产税等，以维持房价的稳健增长，使得部分地区的房价受到了有效的控制。通过在一些大型城市中，从一级市场上就对住房抵押问题进行严格控制，从而减轻因部分投资者盲目炒房而可能造成的住房抵押违约风险。住房抵押贷款证券化的核心所在就是能够对未来房价的波动做到准确判断，因此，对住房抵押风险和房价上涨现象进行有效控制，能够为我国住房抵押贷款证券化的实施奠定下良好的基础。
2 我国实施住房抵押贷款证券化的可行性分析
2.1 单独建立国家住房中介机构
美国在遭遇金融危机之后，美国政府对市场进行了一系列的积极救治举措。房利美和房地美收购事件的爆发使得美国政府充分意识到此次次贷危机的严重性和影响力，两房作为美国的政府金融机构，有着较为庞大的市场规模，且在美国的金融体系中扮演着举足轻重的作用。不管是哪一家宣告破产都会对美国甚至是全球金融市场造成严重影响。[4]因而，政府即刻采取了一系列的担保和注资措施以稳定动荡而脆弱的金融市场环境，比如顺利接管房地美和房利美，同时实施宽松的量化货币政策以求尽快化解此次危机。美国政府在此次的危机化解中扮演了重要的作用。一方面，通过政府大量的注入资金有效缓解了机构的流动性压力；另一方面，也通过政府的信誉担保稳定了投资者的信心。不难发现，美国诸多大规模的住房金融机构都在此次危机中实现了国有化，而这对于我国的住房抵押贷款证券化建设具有一定的借鉴意义。同时，通过政府金融机构推行住房抵押贷款证券化的相关项目，能有效提高该市场的发展效率，加强行业管理，规范市场行为。此外，能够利用优势资源，享受政府专门金融监管机构的培育和监督，有效控制市场的风险管理，调节市场上的秩序，从宏观层面上使其对二级市场的综合监督、调控以及管理得到有效的完善和加强。
2.2 抵押贷款的集合包装
抵押贷款证券现金流来源于组成抵押贷款集合的单笔抵押贷款。因而，首先，对贷款质量划分一定的等级，并筛选出高质量的贷款作为证券化的对象，然后，选择合理的固定利率。由于在该证券化过程中，抵押贷款的现金流计算较为简单且现金流数量较为稳定，因而能够使得一级市场得到有效完善。其次，各笔抵押贷款应该实现统一的贷款利率和期限，到期期限在一年左右。[5]通过维持不变的平均利率以及较为相近的各笔贷款期限，能够对抵押贷款集合的还款速度做到有效预测，从而提高抵押贷款证券定价的合理性。最后，各笔贷款不管是在保险方面，还是在程序审核方面，都应该具有相同的标准。这样，不仅能够使管理成本得到有效降低，而且能促使其潜在的投资风险得以减少甚至消除。推行住房抵押贷款证券化制度，不但需要依赖国家的宏观监督，同时也需要不断强化证券产品本身的内部信用控制。我国可以通过对高于抵押贷款集合总额面值的部分现金流采用过渡担保措施，同时结合本金和利息获取的先后顺序来对其等级进行划分，或者通过支付等级来进行优劣划分，以提升产品的内部信用。
2.3 我国对住房抵押贷款证券化会计方法的选择
规范的会计处理方法能够让住房抵押贷款证券化项目在我国市场上推行时，避免出现混乱或发生无章可循的现象。就目前的国际会计方法而言，最为主要的有三种，分别是美国的金融合成分析法、英国和美国的风险和报酬分析法以及国际会计准则委员会的后续涉入法。[6]由于我国的住房抵押贷款证券化市场依旧处于初级阶段，因而在选择会计方法时，应该结合相关国家的经验和思想，找寻出一种最适合我国住房抵押贷款证券化市场行情的会计处理方法，且处理过程不应过于烦琐、复杂。结合美国在金融危机中在住房抵押贷款证券的二级市场上出现严重损伤，以及我国建设银行的多次实践经验来看，我国相关业务的会计处理宜采取较为保守的方式，不可过于激进。因而，实际处理时应将多数抵押贷款划定为资产，直接将发起人对抵押贷款的控制权舍弃，以此来控制风险。其原因在于，从发起人的角度上来看，其所包含的所有权风险与报酬，在进行交易时就已经转移，将二者当成一个整体，应将其定为证券化资产，作为销售处理。
3 结 论
总而言之，当下我国住房抵押贷款证券化市场依旧处于初始阶段，在制度的推行以及产品的设计方面仍然存在诸多不足。我国应结合国外的先进经验，尤其是美国对相关制度和产品的设计和研究，对后金融危机时代下我国住房抵押贷款证券化的可行性进行深入探讨，从而有效加强市场管理，推动其逐渐走向成熟和完善。
