近10年房地产行业的迅速发展，使物业服务企业也进入了一个快速发展阶段，如今物业服务企业已经根据市场管理的需求走向了产业化的发展道路。中国共产党第十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发张第十三个五年规划的建议》指出，应开展加快发展现代服务业行动，促进服务业优质高效发展，推动生活性服务业向精细和高品质转变。这促使物业服务企业逐步从原先的粗放型管理向精细型管理转变，而加强企业的内部管理是提升企业竞争力的有效手段。在企业的各项管理中，全面预算管理应作为重中之重。国内外很多优秀公司都是通过实行全面预算管理实现了战略发展目标，取得了巨大的成功，根据美国 400家大型公司实行全面预算调查结果中显示实施预算管理的企业中服务机构占比100%，大型生产制造公司占比100%，商业银行占比98%，人寿保险占比96%，批发及零售占比97%，交通运输业占比94%，其他行业占比83%。我国企业实行全面预算调查结果中显示实施预算管理的企业中服务业占比为85.71%，建筑业占比100%，制造业占比94.51%，房地产业占比62.5%，交通运输业占比91.6%，其他行业占比80%。通过上述统计数据，我们可以明显的看出，全面预算管理已经成为各行各业通用的内部管控方法，成为现代企业治理的一项极为重要的制度和途径。目前，许多物业公司按照自己发展的需求，已经基本构建预算管理的框架，但在具体管理上面临着一定的困境，从而制约了预算管理作用的发挥，因此物业服务企业在实施预算管理时，不仅需要合理选择合适的预算管理方案，更应该针对预算管理中面临的困境进行解决、优化，从而切实发挥出预算管理的作用，使物业公司得以可持?m的健康和谐的发展。
一、物业服务企业预算管理概述
1.预算管理的组织机构职能
预算管理组织机构由目标管理委员会、公司董事会或总经理、财务部和各物业管理项目部门组成。目标管理委员会负责确定预算准则，进行风险评估，制定年度各项经营目标，审核预算编制的合理性及可行性。公司董事会或总经理负责年度预算方案的批准。财务部负责协调、汇总、审核各部门和各管理处年度预算方案，并组织财务预算的实施、监控、评估和改进工作。各部门和各物业管理项目负责编制、反馈和执行年度预算。
2.预算编制流程
预算编制流程一般采用上下结合、分级编制，逐级汇总的方式。目标管理委员会根据公司战略确定对公司有利的年度经营目标，并细分经营指标至下属各部门及物业管理项目。公司财务部根据相关制度确定年度预算编制方针，经目标管理委员会审批后确定年度预算方案并下发至各部门及各物业管理项目。各部门及各物业管理项目按要求细分各自的年度经营目标使其具体化，制定本部门和物业管理项目的年度预算方案草案并上交，各部门及物业管理项目在编制预算草案过程中应服从公司的战略规划，必须以战略规划分解的各项指标为指导，以指标作为预算完成的目标，指导预算的编制重心。公司目标管理委员会根据一定的标准审核各预算指标的合理性和可行性并平衡各项目之间指标。经过自上而下、自下而上的反复修订达成最终平衡后由公司财务部合并汇总整体的预算上报给公司董事会或总经理进行批准。企业预算一经批准不能随意更改，分解后下发至各部门和物业管理项目执行。
物业服务企业的预算编制指标一般有以下几个方面：
收入方面指标主要有物业管理费收入，物业管理费收缴率，停车场收入，物业经营收入。
成本方面指标一般分为九大类主要有人工成本、物业共用部分共用设备设施日常运行和维护费、秩序维护费、绿化养护费、清洁卫生费、办公费、资产摊提费用、公共责任保险费用及其他费用。
其他指标还有拖欠款回收指标、盈亏指标、采购指标等等。
3.预算执行与考核体系
年度预算一经批复下达，各部门及各物业项目会按照预算指标进行分解，纵向和横向的分解至所有岗位。日常收付款根据年度预算指标进行控制，每月底财务部根据收入和支出实际发生金额填制月度预算执行情况表，有差异的科目需要相关责任部门分析偏差原因，最后汇总形成月度经营分析报告上报给企业管理者。预算执行过程中，因经营计划变更导致财务预算调整的，每月度上报月度预算调整报表，但全年度预算指标保持不变。
预算的考核体系是年初根据年度预算指标与项目负责人签订目标责任书，年度终了，根据经营指标完成情况对部门负责人或物业管理项目负责人进行绩效考核。按照预算目标分解的各个子目标对部门或员工工作绩效进行考核。
二、物业服务企业预算管理的重要性
随着物价的不断上涨，物业服务企业的运营成本也不断上升，为了保证企业的业务水平和服务质量，势必需要运用现代化管理手段来控制成本，保证企业的经营目标，所以预算管理在物业服务企业管理中起到至关重要的作用。 首先预算管理有利于物业服务企业战略和经营目标得到统一，将企业战略和目标管理相结合，细分到公司的各个层级，各个环节，使各层级的管理者明白应该做什么，什么先做，什么后做，协调好自身发展和企业整体发展之间的关系，使企业内部目标一致、步调一致，促成企业整体战略目标的最终实现。
第二有利于优化物业服务企业的人、才、物资源合理配置。物业公司业务有着复杂性、多样性、综合性的特点，预算管理以经营目标为起点，通过计划将企业的所有资源、所有活动进行整合，把预算编制流程与业务规划流程统一起来，使资源分配建立在合理有效的分配基础上，量入为出、量力而行，通过对预算方案的对比分析，删除和削减不必要的成本费用支出和预算项目，使企业有限资源协调分配到能够提高企业经营效率、经营效果的业务、活动和环节中去，从而实现企业资源的优化配置，增加资源的价值创造能力。
第三有利于物业服务企业对内部经营活动进行全程控制和管理。预算管理可以通过事前、事中、事后对物业公司的经营活动进行全程跟踪控制，通过预算管理规范业务流程，监督业务执行情况，及时发现执行中存在的偏差并确定偏差的大小，提高物业企业的管理水平和经济效益。
第四有利于健全考评机制。在预算管理过程中，通过预算的编制和下达，预算指标可以成为工作绩效的量化标准，是绩效考核的基础和比较对象。通过预算目标与预算执行情况对比分析，预算执行偏差超过规定范围的，划清和落实经济责任并与经营者和职工的利益挂钩使经营者、职工和企业形成统一的责任共同体，并可通过一定的奖惩措施激励员工的工作。
三、物业服务企业预算管理的困境分析
1.存在思想认识的误区
首先，很多物业公司管理层对预算管理认识不足，受传统管理经验，认为物业公司只是服务于业主，把项目管好，对经营管理的意识不高，相较于内部管理，公司管理者更重视企业的收支结余。
其次，物业服务企业大部分员工没有预算认识，大部分员工还不理解全面预算的内涵。主要表现在管理层对全面预算的实施比较重视，而基层员工参与度不高，甚至认为预算仅是财务部的工作，部门间缺乏有效的配合，从而影响了全面预算管理效力的发挥。
2.预算管理体系不健全
预算管理体系应该由预算管理的权利机构、工作机构、执行机构和监督机构组成，负责预算的编制、调整、执行、核算、分析、考评及奖惩等管理活动。虽然一些物业服务企业设置了预算管理领导小组和预算管理办公室，但是预算组织的考核、监督、反馈体系尚未建立起来。各职能部门对自己的职责范围尚不明确，各单位在预算过程中发生的业务权责没有进行明确的责任划分。
尚未设立次级预算责任机构。公司的预算目标对基层员工引导作用不明显，公司下达的预算指标具有整体性，但是预算指标并没有分解和细化，这样绩效管理激励不到个体，对基层工作人员的效用不大。
3.预算管理目标与公司的战略目标不匹配
部分物业服务企业制定的预算目标往往只是收支结余情况，尚未建立与战略目标相匹配的年度预算目标。战略规划并未指导企业预算的编制，管理层一般都是以利润最大化作为预算编制目标，很容易导致预算目标短期化、决策失误等问题。
4.预算控制执行不到位，预算执行结果偏差大
部分物业服务企业实施预算管理过程中，实际的执行结果与预算目标相去甚远，除去预算执行过程中的不可控因素，主要的原因：第一，没有将下达的预算指标进行层层分解，落实到所有环节岗位和人员，没有形成一个全方位的多层次预算执行责任体系。第二，预算执行过程的控制和监督不到位，没有严格执行收支两条线，经常出现人为的调节收入与成本科目类别，并且将各部门预算指标混用，造成执行结果与预算的编制口径不符。特别是认为重大事项或特殊事项未在预算范围内，可以不执行预算管理，不经预算管理委员会审批直接支付，造成公司的成本开支波动较大，随意性较高。第三，不重视预算执行分析，当预算与实际出现偏差时，更愿意从客观因素着手分析，而容易忽略主观原因。第四、考评与激励不足，使员工没有积极性。
5.预算管理信息技术平台不到位
大部分物业公司信息技术平台中没有预算模块，全部采用电子表格处理，这样预算的编制、调整、汇总、分析工作财务部需要手工填制，工作量极大，严重制约了预算工作的效率。各部门不能及时的从预算执行结果中获取数据了解本部门预算完成情况。预算电子表格在上、下级来回处理时，数据获取的效率过低，时效性差。资源不能共享，经营情况不能及时反馈到管理层。
四、物业服务企业预算管理困境的对策
1.优化预算管理体系，建立全员预算管理模式
全面预算管理必须全员参与、全面覆盖、全程跟踪及控制，形成“自上而下、自大而小”的管理体系。将预算目标层层分解，不仅落实到物业公司的每个项目管理处，而且落实到每个班组，让每一个员工都参与进来，加强内部培训，提高全员的成本、效益意识，让每个员工认识到预算管理是一个全面科学的管理工作，积极参与到预算管理这项工作，实现自身发展与企业发展相统一，从而全面提高公司资源配置，提高公司的管理水平。
2.优化预算管理的组织体系
首先建立?A算考核小组，其主要职责是在年底、季度或月底预算完成后，对预算的执行情况进行考核和激励，对相关责任主体进行奖惩。
实行二级预算管理模式。应在各职能部门或物业管理处建立二级预算责任机构，将预算指标层层分解到基层工作人员，这样才能体现出全面预算管理的全员参与性与重要性。明确各职能部门的职责范围，对预算过程中发生的业务权责进行划分。
3.优化预算管理目标
将公司的战略目标和预算相结合，物业公司可根据既定的企业战略目标和经营目标对考评内容进行类别划分，分成预算目标考评和专项考评。财务部门提供预算目标考评方案，各专业部门提供专项指标考评方案，专项指标可以包括团队协作、专业技能、人员素质等。最后通过权重的合理分配、指标的综合考量，制定出一套和企业战略管理相匹配的考评指标。其中，考评过程可采用定性与定量相结合的方法，考评内容也需要形成完整的框架结构：包括考评依据、方法、分析、结果、评语等。 4.加强预算管理控制，改善预算考评与激励制度
预算执行过程中以控制成本为基础，以现金流管控为核心，严格执行收支两条线，预算内的支付按照授权的审批程序执行，预算外的支付根据公司的预算管理制度报批目标委员会审批后执行。每月度对预算执行结果召开预算分析会，找出存在的问题和偏差，制定纠偏的有效措施，尽最大努力减少损失。逐步完善预算考核和奖惩制度，将预算编制和执行情况纳入绩效考核制度，鼓励各部门积极控制预算支出，给予合理的奖励和惩罚，全员享受和分担预算考评结果，使员工感觉人人肩上有责任，自觉的执行预算。
5.完善预算管理信息技术平台，建立科学的信息化反馈系统
在信息技术平台中增加预算管理模块，通过开通预算编制、预算执行、预算分析、绩效管理等功能实现信息化管理。预算编制模块建立两个用户，一个是预算编制用户，其工作主要是对各类预算报表进行编制、申报、调整；一个是预算管理用户，主要工作是预算指标的下达、分解以及预算报表的汇总、审批。预算执行模块的作用是在预算执行过程中如果出现预算偏差，可以及时预警提醒，并反馈至相应管理部门。预算分析模块是对预算编制数据和预算执行数据的分析展示，包括固定表分析方式、多维分析方式、图像化展示等，这为用户对当期预算执行情况提供了良好的参考决策。绩效管理模块自动摘取关键指标并按照平衡计分卡的管理思想进行预算考核。其通过信息化系统把预算数据及时反馈至上下级和各部门，也方便上层管理者及时了解公司运营情况。
综上所述，本文对物业服务企业预算管理面临的困境进行探讨，并针对这些问题提出优化策略，希望能为物业公司的预算管理工作提供一些参考。企业应通过预算管理体系的不断发展和完善，使得预算管理工作能在物业服务企业中真正发挥其规划作用、沟通与协调作用、监控作用、绩效评估作用，确保物业服务企业战略目标的实现，提升市场竞争力。
