一、研究背景
“营改增”是国家针对商品流转税做得一项重大改革，其初衷旨在减轻企业的税负压力，活跃市场经济，促使企业进行产业升级。房地产企业由于近年来行业的不稳定性，在企业管理中一直承受着不小的压力，其中财务管理中的纳税筹划正是这样一个难点，尤其是面临“营改增”这一重大税务改革的时候，很多应用问题就凸显出来：企业进项税抵扣率低，企业蒙受损失；房地产市场动荡，导致进项销项税脱节；“营改增”相关信息的缺乏了解导致税务的混乱与低效。
二、“营改增”条件下房地产企业纳税筹划的问题与不足
1.企业进项税抵扣率低，企业为之承受损失
相对于以往的营业税，增值税的优势在于能够进行进项税的抵扣，真正地将商品流转中的重复征税部分剔除，征税更加合理科学。这对于包括房地产企业在内的大多数企业都是一个利好消息，不过很多房地产企业在实际“营改增”应用中却发现，增值税税负并没有降低多少，甚至不降反升，这个问题的主要原因在于房地产企业许多的进项无法得到抵扣：由于房地产企业经营规模大，涉及的业务众多，与之有合作关系的企业或个人也有庞大的?盗浚?而其中会有不少合作方无法提供有效的增值税专用发票；也不乏存在个别合作方为了谋求与房地产企业的合作开具违规甚至虚假发票，2016年2月太仓市就发现辖区内有3家“空壳公司”虚开增值税专用发票，涉税金额高达1.6亿元，类似增值税发票犯罪案件屡见不鲜。以上这些情况使得房地产企业不但需要承受进项无法抵扣的损失，甚至还要承担税务违规犯罪的风险。
2.房地产市场动荡，导致进项销项脱节
众所周知，最近几年的房地产市场阴晴不定，市场火爆与低迷同在，这种情况反应在房地产增值税上就是进项销项的脱节：由于房地产的建设与销售是存在较长时间差的，而当建设与销售两者时间间距过长，前期的建设进项费用便无法抵扣；而当房地产市场低迷的情况下，滞销情况又无疑再次拉长建设与销售的时长，同样导致了进项税抵扣的无法展开；反之当遇到房地产市场火爆的情况时，脱销现象又会导致进项税抵扣不足。这些都会导致房地产企业税负的不必要增加。
3.缺乏对“营改增”相关信息的了解导致税务管理混乱与低效
由于“营改增”是一个复杂的过程，加之增值税也是一个复杂的税收体系，这对拥有庞大业务量的房地产企业的财务管理必然是个严峻的挑战，而对“营改增”相关信息了解的缺失更是导致税务筹划难上加难：部门财务人员在对增值税进行应用前缺乏对增值税的系统学习，很多增值税细则不甚了解，譬如包括全球五百强企业在内的很多企业财务人员因为不知道进项发票的180天有效期而没有及时认证导致过期；此外，房地产企业缺乏与税务部门的有效沟通机制，一方面很有可能导致因为对增值税缺乏了解而产生的税务风险或违规；另一方面不能及时准确的了解国家政府在针对房地产行业板块所做的政策扶持或税收优惠等。这些都让房地产企业在“营改增”条件下的税务变得混乱与低效。
三、“营改增”条件下房地产企业纳税筹划相关建议与措施
1.统筹规划，全面提升进项税抵扣率
作为拥有庞大业务量的房地产企业，在增值税时期，需要有意识地对合作方进行统筹规划，尽可能的选择能够开具有效增值税发票的合作方，对常用业务建立与固定商家的长期合作关系，在获取增值税上也更加容易，坚决杜绝违规或虚假发票流入企业。此外，房地产企业也应该借助“营改增”这一契机，在企业运营中对相关部门进行产业结构升级，更多地运用到新兴产业与高新科技的成果，这既能提升企业综合实力，也促进了进项税抵扣率的提高。
2.从生产与销售出发，平衡进项与销项
房地产企业的进项与销项主要体现在生产建设与销售上，所以企业应该通过缩短建设与销售的周期时长来保证进项销项抵扣的平衡：在保证工程质量的前提下，尽可能的提高生产效率，在可预见可能出现市场低迷的情况下，提前采用预销方式，保证销售的稳定和持续；在可能出现市场火爆的情况下，人为地分散销售量和时间节点。从生产与销售两手抓，保证进项与销项的平衡。
3.提升财务人员专业素质与建立企税沟通渠道
财务人员作为“营改增”企业主要的参与者，要树立积极学习的意识，全面掌握与运用增值税相关细则与流程，特别是像增值税特有的需要学习如何辨别发票真伪，针对自己企业实际情况制定一套税务筹划，并清理出“营改增”中企业重复征税等问题。房地产企业方面，也应该建立与税务机关有效的沟通交流机制，保证企业税务的清晰与规范，同时能够知晓并享受到国家政策、税收等优惠扶持，保证企业的合法利益。
四、启示与展望
“营改增”对于房地产企业是一个既有挑战又有机遇的税务改革，一个完善的税务筹划能够有效地将这些挑战转化为机遇，提高企业竞争力，所以作为房地产企业首先要掌握到增值税的精髓，全面提高进项税抵扣率；在生产与销售中，找到进项销项的平衡点；当然，一个拥有较高专业素质的财务团队与和税务机关有效的沟通渠道是必要的硬件支持。只有这样，房地产企业才能在增值税时期长远可持续发展。
