[DOI]1013939/jcnkizgsc201717033
1农村集体经营性建设用地入市背景
我国土地实行国家所有和集体所有制，原集体所有的土地使用权规定不得出让、转让、抵押或者用于非农业建设，在符合土地利用规划等前提下，集体土地需通过征收改变土地利用性质。“十七届三中全会”提出对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形土地市场，以公开规范方式可转让土地使用权，符合规划前提下与国有土地享有平等权益。《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）中指出在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，可依法盘活利用农村集体建设用地。上两项的提出是为之后的农村集体经营性建设用地入市奠定了基础。2012年审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提案了集体经营性建设用地入市试点。2013年十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下，可出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年第十二届全国人大常务委员会第十三次会议通过《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，明确了全国三十三个试点县市，农村集体经营性建设用地入市进入初步实施运行阶段。
2农村集体经营性建设用地入市条件
21农村集体经营性用地内涵
农村集体经营性用地是具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织根据乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以入股、联营等形式共办企业，商业所使用的农村集体建设用地。
22农村集体经营性用地入市基本思路
根据土地利用总体规划和城乡规划确定的商服、工矿仓储等经营性用途存量农村集体建设用地，在符合规划、用途管制和合法取得前提下，可以出让、租赁、入股，享有与国有建设用地同等权利，非经营性集体建设用地不得入市。
3全国农村集体经营性建设用地入市实践试点
农村集体经营性建设用地入市相关政策公布至明确试点县市，2015年农村集体经营性建设用地入市共完成了69宗75833亩。2016年后试点工作进展从先期的“定方案”向“试制度”迈入进一步成熟阶段。
31湄潭县首宗农村集体经营性建设用地入市首拍成功
湄潭县茅坪镇土槽村土地面积333335平方米首宗农村集体经营性建设用地入市，以75万元起拍价拍卖，由竞买人李一业以80万元拍卖竞得。并在公证人员见证下，与土槽村村委会负责人签署了成交确认书，地块批准年限为40年，地块竞得人规划在该地块上投资进行餐饮、加油站等一体一站式服务区开发。
32德清县洛舍镇砂村20亩村集体建设用地以1150万元首拍出让成功
浙江省湖州市德清县洛舍镇砂村，9月8日成功拍卖出让地块面积20亩，规划用途为商业服务设施用地，拍卖起拍价957万元，竞得价1150万元，且根据试点实施方案，缴纳了土地增值收益调节金后，砂村村集体获拍卖总价的68%。
33甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站首宗农村集体经营性建设用地入市拍卖成功
甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站土地面积4亩集体经营性建设用地，以120万元起拍价，214万元出让成功。同时协议出让了巩昌西待村5亩集体经营性建设用地，总成交款达4093万元，成交集体经营性建设用地基本与同区域、同条件、同用途国有建设用地市场价格水平一致。
34佛山市南海区大沥镇首宗土地面积2893亩农村集体经营性建设用地挂牌出让
12月28日，南海区大沥镇首宗农村集体经营性建设用地入市采取挂牌方式，地块用途为科教用地，地块面积2893亩，出让年限30年，由佛山市金湎隆物业投资有限公司以?价5786万元摘牌。该宗地作为首宗按试点政策执行的地块，政府按地块成交价的10%向村集体收取土地增值收益调节金，充分体现了集体建设用地和国有建设用地“同权同价，收益共享”。
35北京大兴区西红门镇首宗集体经营性建设用地挂牌出让成功
2015年1月15日，北京首宗挂牌出让集体经营性建设用地267万平方米由北京赞比西房地产开发有限公司以805亿元竞得。地块规划用途为F81绿隔产业用地，出让年限为40年，规划建筑面积534万建筑平方米，同时要求选取034万平方米营业性用房作为履约用房，且5年内不得出售和转让，并附带规定了投资强度、缴纳税额及优先安置当地劳动力就业等条件。
36山西泽州县首宗农村集体经营性建设用地租赁入市成功
地块位于山西省泽州县金村镇，地块面积235亩，用地性质为工业用地，入市方式为土地租赁，租赁期限20年，年租金为1175万元人民币。标志着泽州县入市试点工作由“建制度”阶段全面转入“试制度”阶段，对农村集体建设用地试点改革具有重要意义。
4农村集体经营性建设用地入市法律依据
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）《深化农村改革综合性实施方案》。 5农村集体经营性建设用地出让评估要素确定及主要评估方法
本文以一宗文体娱乐用地（参照商服用地）出让评估为例，对农村集体经营性建设用地评估相关问题进行了探索。
51项目介绍
宗地位于××市××区××村，土地面积4500平方米，处于核心景区控制范围内，宗地原为学校，地上现有一栋建设物，已闲置。规划用途为公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类），原为农村集体经营性建设用地，根据《××风景名胜区管委会××学校用地规划指标的复函》，宗地位于核心景区控制范围内，建议容积率不大于15，建筑层数不超过3层。现场查勘宗地实际开发程度为红线外“三通”（通路、通电、通信），红线内场地平整。
52集体建设用地使用权状况
在估价期日，委托方未提供宗地《集体土地使用权证》，根据查询《××地籍档案》和咨询委托方，该地块在198×年12月××日，第一次国家、集体单位建设用地清理登记土地使用单位为××村小学学校，后于198×年10月××日，第二次国家、集体单位建设用地清理登记土地使用单位为××村学校，并于198×年11月××日登记发证，现拟按规划利用条件出让该宗集体建设用地使用权，土地使用者拟以出让方式确定。
53集体建设用地用途及用地分类
宗地位于核心景区控制范围内，规划用途公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类），根据《土地利用现状分类》，设定用途为文体娱乐用地。根据《××农村集体建设用地基准地价更新项目成果》中“集体建设用地评估用地分类及参照表”，参照商服用地评估。
54集体建设用地使用权年限
宗地设定用途文体娱乐用地，根据《××人民政府印发××集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则和通知》及评估目的，设定农村集体建设用地使用权年限为文体娱乐用地出让最高年限，即为文体娱乐用地50年。
55集体建设用地使用权规划利用情况
宗地原为学校，且位于核心景区控制范围内，根据《××规划局关于出具××学校用地规划指标的复函》，建议容积率不大于15，建筑层数不超过3层。根据最有效利用原则，设定宗地容积率为15。
56周边商服环境对宗地的影响
宗地临乡道延伸段，距乡道距离约200米，区域内现有一辆公交车通过，公路运输便捷性一般，宗地虽位于核心景区控制范围内，但地块5公里辐射区域内目前无大型商业广场和休闲广场等，零散分布有小型便利店、餐饮店等，风景区目前人流量一般，景区内服务设施一般，区域内公共设施、基础设施等完善度一般，目前商服繁华程度一般。
57集体建设用地使用权出让评估主要方法
根据评估师现场勘查，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508―2014，2014年12月1日）并结合《农用地估价规程》的要求，根据当地集体建设用地市场状况，结合宗地区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估采用的方法。宗地设定为文体娱乐用地，参照商服用地评估。商服用地评估主要方法有市场比较法，收益还原法、剩余法、基准地?r系数修正法。宗地作为首宗农村集体经营性建设用地，该类土地市场交易存在其特殊性，所处区域内难以选择到与宗地类似、近期交易的土地市场交易案例，宗地位于××城区，近年来有新征用地，且征地取得资料较齐全，结合评估宗地的实际情况，适宜选用成本逼近法作为此次评估方法。宗地处于××新一轮农村集体建设用地基准地价范围内，××新一轮农村集体建设用地基准地价虽暂未公布，基准地价听证会已完成，初步成果已经形成，基准地价内涵、修正体系已完善。根据《关于确定××首宗农村集体经营性建设用地出让项目土地评估机构的请示》，建议在新一轮农村集体建设用地基准地价体系正式发布实施前，确定对于长沙市首宗农村集体建设用地出让项目，先行运用初步成果对该宗地进行评估。故可选择基准地价系数修正法作为此次评估的主要方法。
第一，基准地价系数修正法是利用农村集体建设用地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地在估价期日价格的方法。
（1）宗地位于××，设定用途文体娱乐用地。根据评估师现场勘查，并结合《××农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，评估参照商服用地评估，宗地土地级别为商服四级。四级商服用地基准地价内涵见表1。
（3）根据《××集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则》，设定宗地使用年期为文体娱乐用地50年，评估参照商服用地评估，基准地价设定农村集体建设用地使用权出让最高年限商服用地40年，两者设定土地使用年期均为法定最高出让年限，不需进行土地使用年期修正。
（4）土地的稀缺性和不可再生性使其具有保值增值的功能，土地的保值增值功能体现在随物价上涨而提高。估价对象位于××，虽处于××城市规划区内，但不在××动态监测辐射范围，宗地位于核心景区控制范围内， 通过政府对景区及周边区域道路、市政等基础设施及公共配套设施的投入和建设，区域市政设施的日益配套完善和景区服务设施的加强、扩大等均会带动区域内经济增长及区域的发展，而且国家加大了对集体建设用地出让、租赁等流转相关法律政策的落实完善，通过参考××市CPI指数和近年来××区内商服用地交易案例数据，考虑宗地用地类型、用地状况等实际情况，确定土地价格呈增长趋势，年增长幅度约14%，则月平均增长率为012%。根据《××农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，基准地价设定内涵期日为2015年1月1日，此次评估的估价期日2015年10月8日，相差077年，合924个月，两者不一致，需进行交易日期修正，通过计算，期日修正系数为1+924×012%=10111。 （5）基准地价系数修正法结果确定（具体过程及个别修正系数确定略）。
第二，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
（1）宗地位于××，根据估价师现场勘查和调查区域周边的土地利用状况，评估宗地所在区域土地现状为林地，此次采用成本逼近法评估宗地地类参照林地。
（2）土地作为一种生产要素进入企业的生产过程，根据等量资金得到相应收益的原理，土地资产与其他生产要素相结合产生了利润，土地投资应获得与其资产量相对应的回报。考虑到××集体建设用地在区位、投资环境和基础设施建设上与国有土地仍存在较大差距，因此其利润率应较城镇商服建设用地投资利润率略低。先参照分析周边区域企业或相关行业的主营业务利润率（2013―2015年度财务报表）的方法确定国有建设用地利润率（过程略）。再根据宗地所在区域投资状况、经济因素及宗地实际情况综合确定取土地开发利润率为8%。
（3）土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为土地用途?D换型增值和外部投资作用型增值，增值来源主要包括自然增值、投资增值和规划增值。
当集体土地因用途改变和土地使用方式发生改变后，其土地所有权并没有发生变化，仍为集体土地。本次集体建设用地基准地价评估中的土地增值收益采用经验值比较排序法进行确定。商服用地出让金为地价的40%，考虑到集体建设用地在区位条件、市场状况、政策因素和企业竞争力等各方面因素，增值收益尚无法达到城镇建设用地的水平；在集体土地增值收益上也应有所体现，综合上述论证，并考虑农用地转为农村集体建设用地时土地的增值因素，确定××集体建设用地的土地增值收益率为15%。
（4）根据《××农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，评估参照商服用地评估，商服用地土地还原利率取××，设定宗地使用年期为文体设施最高出让年限50年，采用年期修正公式1-1/（1+r）n，确定年期修正系数为09639。
（5）成本逼近法评估的地价为宗地所在区域的平均价格，宗地地价需要根据宗地所在区域位置和宗地自身条件，进行个别因素修正。成本逼近法测算价格为区域的一般价格，考虑到各宗地之间的差异，取宗地形状、交通条件、距中心城区距离等因素对宗地进行修正，修正系数确定见基准地价系数修正法区域因素取值。
（6）成本逼近法结果确定（具体过程及个别修正系数确定略）。成本逼近法测算过程见表3。
集体建设用地土地使用权价格=（土地成本价格+土地增值收益）×年期修正系数×区位条件修正系数
（7）结果确定。基准地价系数修正法是通过对××本级行政管理范围内的集体建设用地交易案例的调查并经过系列科学测算得出的区域价格，以宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，进行差异修正而得到宗地在估价期日价格，是一种比较价格，具有较强的理论基础和操作性能，能比较客观真实地反映地价市场情况。
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法，评估方法中选用的参数、税费均有政府文件支持，适宜使用成本逼近法，因此，该方法的测算结果能够比较真实地反映估价对象客观合理的市场价格。
通过对当地土地市场和土地价格的分析和两种方法的可靠性综合分析，基准地价系数修正法和成本逼近法的评估结果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，综合考虑宗地用地类型及所在区域的地价水平，确定以基准地价系数修正法和成本逼近法评估结果的算术平均值作为本次评估的最终结果。
6结论
本文通过基准地价系数修正法和成本逼近法估算该宗农村集体经营性建设用地入市价格，评估中在项目勘查、估价程序、估价过程、参数选择等方面与国有建设用地出让评估过程接近，部分参数的确定充分考虑与国有建设用地出让政策、出让市场行情等紧密衔接，使之真正做到与国有建设用地出让“同权同价”，再结合宗地所处区域经济水平、发展方向及周边商服环境、基础设施和公共设施等多方面综合分析，以数据结合实际论证，最终确定部分数据取值。在方法确定时，曾考虑先选择宗地所处大区域类似出让案例采用市场比较法和收集大区域内商服用房租赁案例采用收益还原法评估，再反推出集体经营性建设用地入市价格。但通过对宗地所处区域的调查，宗地距区域中心地距离较远，15公里内近几年无商服用地出让案例，且无大型商场、娱乐休闲中心等，宗地虽处于核心风景区，但地理位置较偏，经济发展意识不强，辐射区域内以个体小卖店居多，且多为自建自用型，租赁资料可用性不高，方法选择条件不成熟。
作为本市入市的首宗农村集体经营性建设用地，通过对集体建设用地入市相关政策的认真学习，在评估收集资料及市场调查时，评估师通过与宗地所在集体经济组织及其管理下的部分企业管理人员、村民沟通，大多对集体经营性建设用地入市热情度较高，期望较大，但同时也很关注集体经济组织、村民及国家三方利益的分配问题，所以希望通过各地对农村集体经营性建设用地入市试点的推进，国家和试点地区能尽快总结经验，摸索推进并完善各方利益分配制度、入市政策。使集体建设用地能在市场、价格、操作、流程等方面真正实现与国有建设用地出让同权同价，加大加快我国土地资源合理利用，促进我国经济建设的步伐。
此评估案例尚有很多需改进完善的地方，希望对农村集体经营性建设用地入市评估探索尽一份微薄之力。
