[DOI]1013939/jcnkizgsc201717017
1我国房地产市场的周期性变化
房地产行业，在供需两端博弈的影响下，经济运行始终围绕长期趋势线上下波动，呈现周而复始的扩张性和收缩性的交替运动。具体来说，当供给过剩，市场有效需求不足时，市场会进入收缩期，房屋空置率增加，房价回落。在房地产市场进入循环低点时，购房者抱着“抄底”的心态，逐渐进入房地产市场，增加的购房需求带动了市场扩张，房地产投资增加，房地产市场实现由萧条到复苏的过渡。此后，市场预期的逐渐向好，又进一步加剧购房需求，有限的土地供给和增加的住房需求使房价逐渐走高，房地产市场走向繁荣。当房市过热时，受资金约束的消费者以及理性购房者将会暂时退出房地产市场，同时，为防止地产泡沫而纷纷出台的调控政策，使得房市降温徐徐而来，房地产市场由繁荣向衰退阶段转变。此时，投机者大量抛售房产，房屋空置严重，房屋供给大于需求，种种诱因加速了房地产市场的萧条，房地产市场呈现量价齐跌现象。随即形成了由复苏，到繁荣，到衰退，再到萧条一个完整的房地产运行周期。
2影响我国房地产市场周期波动的政策因素
21财政政策
就财政政策而言，政府主要通过税收手段干预房地产市场运行，加征房地产相关税费，一方面会增加地产商的开发成本，导致房价增加；另一方面高房价和高税费增加了消费者的购房成本，导致一些非刚性需求者暂缓购房行为。相反，降低或者免征相关税收会刺激房地产市场繁荣。具体而言，将税费的征收区分为房地产开发、流通、持有三个环节，在房地产开发环节与流通环节，政府更多地需要关注当地房地产市场的形态，对于卖方垄断市场，开发商会将增加的成本转嫁到房价上，因此增税不仅不能抑制房价上涨，反而会加速房价的上升。而对于一般市场而言，税收的增减会通过正常的供求机制影响房价变化。而持有环节的税收对于房产拥有者而言，是长期、持续的费用支出，开征此税费将有可能影响投资者的投资热情，抑制投资需求，从而达到降低房价的目的。
22货币政策
货币政策，主要包括利率政策和信贷政策，央行通过利率调整，放松或收紧信贷门槛，影响开发商的建造成本以及投资者的购房成本，从而在供求机制的作用下影响房价。其中，信贷政策能够更加直接地收放信贷规模，控制投资额，调控房价的作用时滞更短，效果更明显。而利率政策，其作用机制主要是通过利率影响投资成本，进而改变原有的供求结构，其作用时滞更长，但调控力度相对温和。简言之，货币政策可以引导信贷资金的合理流动，防止房地产过度投机、泡沫滋生，可以说，货币政策也可以在一定程度上形成风险防控机制，规避热钱肆意流入。同时，在经济不景气时，通过构造宽松的信贷环境，降低利率，可以扩大房地产行业投资和消费需求，刺激房地产经济繁荣，并带动上下游产业协同发展。因此，适当的货币政策能够促进我国房地产周期正常运行，房地产市场健康发展。
23城镇化政策
中国地区分化严重，区域差异明显，大城市因其特有的经济和资源优势，吸引大量人群迁入，人口集聚必将增加对房产的需求，有限的土地供给与逐渐增加的购房需求，造成了大城市房价的上升。相反，经济发展水平相对落后的偏远地区，土地供给充足，人口密集度低，高库存、高空置成为普遍现象，房地产市场冷清，房价与一线城市形成天壤之别。因此，国家的城镇化进程对于推进国家整个房地产行业均衡发展至关重要。城镇化进程加速，将会带动地产行业加速发展，同时，房地产行业的繁荣又会辐射到其他相关行业，带动其协同发展。从政策层面考虑，如何制定合理的城镇化政策，对于构建大城市圈，缩小城乡差距，协同一、二、三、四线城市房地产业共同发展具有显著的推动作用。
3我国房地产市场的政策周期
房地产的周期变化从本质上离不开供求机制的作用，人口、土地供给、信贷资金共同决定着供需端的博弈，二者的较量决定了房价走势，同时也赋予了房价一定的周期性。在我??房地产市场机制尚未十分健全的背景下，政府对支撑国民经济发展的房地产行业给予了更多的关注与调控。其目的在于规避房价的大涨大跌，防止过度投机所带来的地产泡沫，从而更好地规避泡沫破裂而引发的经济危机。2006年至2016年，我国的房地产市场大致经历了四个周期（见下图）。
2006年至2016年我国房地产市场4轮周期运行图
31第一轮周期：200702―200810
第一轮周期从2007年2月政府出台“927收紧房贷”政策开始，一直到2008年10月政府出台“救市政策”结束，政策收效明显。“927”政策前夕，国内70个大中城市房价均处于上涨趋势，政策收紧后，房地产销售呈现量价齐跌，房地产市场收缩期开启。2008年，全球金融危机爆发，为防止世界经济增长乏力对中国经济的冲击，国家出台“促进经济增长的十条措施”救市，宽松的政策环境使房市逐渐回暖。 32第二轮周期：200811―201203
第二轮周期从2008年11月开始，至2012年3月终止，在2008年救市政策的激素性刺激下，房市升温，房价反弹，房地产市场进入了新一轮扩张期。为抑制房价过度上涨，2009年12月、2011年1月，“国四条”“国八条”政策接力出台，房地产市场降温，房价回调。2012年3月，伴随商品房成交量逐渐萎缩，房价下跌，此轮房地产周期结束。2012年中国经济开始进入下行阶段，至此，房市进入冷清期，为促进房地产行业发展，刺激经济复苏，国家在房地产政策方面，调整公积金政策，鼓励释放刚需，推动房地产市场回归住房需求本位。
33第三轮周期：201204―201409
第三轮房地产周期从2012年4月到2014年9月，继2012年3月，各地政府放宽刚性住房需求后，房地产市场开始新一轮上行期，宽松的政策环境促进了成交量上涨和价格攀升。2013年3月，“新国五条”的出台，结束了房市的热化，政策收紧使得房地产市场呈现量价齐跌的状态。与此同时，国民经济依然处于下行阶段，工业及出口反弹趋缓，为此，2014年，全面放松房地产市场，取消限购政策，“930新政”，成为了房市冷暖过渡的转折点。
34第四轮周期：2014年10月至今
第四轮房地产周期从2014年“930新政”放宽限购政策开始，为缓解商品房库存压力，自“930新政”后，2015年3月、9月，2016年2月，政府接连宽松调控，降首付、降税费、解除限购令、放宽二套房条件，政府加足马力全力去库存，使得一线城市购房需求开闸，成交量爆发，更多的资金流向人口密集的一、二线城市，助推一、二线城市房价大涨。而三、四线城市，由于人口密集度低，购房需求不足，库存压力虽有所缓解，但收效并不明显。一线城市房价的异常暴涨并不利于房地产市场的健康运行，同时，催化了房产泡沫的膨胀。2016年9月，各地纷纷出台限购令，2016年10月房价止涨，结束了本轮房地产业的异常繁荣。2017年，政策调控趋紧，房地产市场或将降温。本轮房地产市场的暴涨，让我们更加明确了对于房市的调控更应当区别对待，一、二线城市以去泡沫为主，三、四线城市以去泡沫为主。
4本轮房价上涨的原因分析
在本轮房价上涨中，我国房地产市场分化现象凸显，一线城市和部分二线城市房价暴涨，甚至翻倍，三、四线城市房价涨幅有限。抛除货币超发的影响，可以将原因归结于城镇用地错配以及人口向大城市迁移这两方面。从土地供需层面出发，一线城市人口激增，有限的土地资源难以满足大量的住房需求，三、四线城市人口减少，但土地供给不减反增，这就形成了大城市价格泡沫，小城市库存泡沫的矛盾。从人口层面上看，中国的城镇化进程尚处于快速发展时期，城乡之间、不同城市之间发展差距较大，一线城市资源丰富、机会多、前景广，这使得大量人群涌入一线城市。大量的人口迁移，使得一线城市房价畸形走高，房屋价格不再由居民的支付能力决定，而是受房屋供给能力有限和住房需求激增的不平衡所影响。三、四线城市，受到人口大量迁出的影响，人口增长缓慢，土地供应充足，供过于求的局面使得房地产库存难以消化，库存泡沫继续膨胀。简言之，人地分离，供需错位是导致本轮一线房价翻倍上涨，三、四线城市库存压力并未缓解的根本原因。
5政策建议
为抑制一、二线城市房地产市场泡沫化发展，解决三、四线城市库存压力，如何利用大城市的辐射作用，带动周边区域协同发展，如何引导人口向三、四线城市合理流动，如何解决土地供需错配问题将成为政府亟待解决的问题。顺应房地产周期的自然规律，回归房屋的居住属性，才是促进房地产行业健康发展的根本着力点。因此，需要利用财政、货币、土地、人口等政策，综合调控房地产市场，谨防房价大起大落。财政和货币政策上，通过各地区差异化的利率和税费调整，差异化限购限贷政策，引导信贷资金流向刚性住房需求、流向三、四线城市、流向实体经济、流向高附加值的高科技产业，从而抑制热钱流入一线城市炒作，房价异常上涨。人口与土地政策上，落实人地挂钩，建设用地的分配要以人口流向为依据，杜绝为提升地方政府业绩盲目批地。在土地资源配置上，考虑到一、二线城市土地资源接近饱和的现实状况，应优化土地利用结构，盘活闲置和低效用地，迁出“三高一低”传统制造业。对于三、四线城市，主要以减少土地供给，消化现有库存为主。在城镇化进程上，不得不承认，中国的大城市圈化势不可当，未来一段时间内，中国的人口分布仍将集中在一、二线城市。因此，加快推进城镇化建设显得尤为重要，合理发挥大城市的中心辐射作用，逐渐疏散大城市功能，建立大城市与中小城市的纽带关系，通过二者的互联互通，带动周边三、四线城市协同发展，推进人口向三、四线城市回流，通过人口转移，形成三、四线城市的住房需求，借此降低一、二线城市房价，缓解三、四线城市库存压力。
