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房地产企业土地增值税税务风险分析

  为了能够对房地产行业进行有力的宏观调控,我国不断出台了税务等相关的政策来规范市场。这意味着税收执法力度的不断增强,而房地产企业有税种繁多、周期长等特点,因此房地产企业的税务风险越加明显,尤其是土地增值税税务风险。由于房地产行业比较特殊,对土地的依赖性较强,所以房地产企业加强税务风险管理力度,尤其是加强对土地增值税税务风险的分析和管控对于企业而言非常必要。
  一、房地产企业土地增值税的现状
  (一)房地产无序开发促进实施土地增值税条例
  由于房地产的无序开发,土地资源不断流失,一些房地产企业由于利益的驱使,在土地资源稀缺的情况下,做出乱占耕地等不良行为,这大大浪费土地资源,导致房地产用地总量失去管控,炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化,阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题,控制房地产用地总量,我国实施土地增值税条例,开始征收土地增值税。
  (二)操作程序越来越复杂,税负逐渐增加
  土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种,并且在房地产企业所缴纳的税额中,土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重,核算非常复杂并且有很长的清算周期,其操作起来有较高的难度,除了要有各种专业的人一起合作,还要消耗非常大的财力物力;与此同时,土地资源属于不可再生资源,是有限资源,所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来,各级税务部门清算房地产企业土地增值税,与以前相比,大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年,土地增值税税额逐年上升,毫无疑问,这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加,使房地产企业的利润减少。
  (三)涉税风险和监管力度不断变强
  房地产市场不断飞速发展,为了抑制投资过热和房价暴涨等问题,国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强,使得房地产企业外部环境的确定性不断下降,涉税风险越来越明显。数据显示,近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加,全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大,税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。
  二、房地产企业土地增值税税务风险分析
  (一)确立风险评估指标
  要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析,需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百,其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示,而利润总额是从利润表中得出的利润总和。
  (二)选取样本数据
  本文根据国泰安数据库的标准,选择142家房地产企业,除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业,最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告,根据税务风险的评估指标,从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据,再结合土地增值税税负率计算方式,得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。
  (三)分析土地增值税税务风险评估结果
  倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零,那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低,由此可以判断企业可能有以下三个问题:首先,该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的;其次,税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案;最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规,从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。
  与此同时,还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上,这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险,也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上,这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上,这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上,从2013年的得出的数据来看,该年的土地增值税税负率远远低于以前,这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。
  三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨
  (一)提高风险筹划意识
  土地增值税有周期长、先预征后清算的特点,并且大多数税收政策还不能精确,导致土地增值税很难被掌握。所以,房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明:第一,房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识,正确认识税务风险,树立科学合理的风险筹划观念,同时不断学习,提高自身的综合素质,包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二,房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态,根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐,主动去维护本企业的信誉,保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。
  (二)与税务机构保持高度的联系
  房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通,定期与当地税务机构联系。与此同时,房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象,协助税务机关进行相关工作,迎合税务机构的发展要求,这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定,或者税收的优惠政策,而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话,就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整,房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等;此外要积极去与税务机构协调,争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策,并不断优化升级筹划方案,努力达成预想的目标。除此之外,房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例,使土地增值税的清算力度不断强化,加强内部审计力度,确保清算完毕。
  (三)建立并完善企业税务风险内部控制管理制度
  企业的内部控制管理一般包括环境控制、风险识别、风险评估、活动控制和监督等。房地产企业的土地增值税税务风险管理存在于房地产企业日常经营管理的各个环节。房地产企业可以在原有的企业内部控制管理制度的基础上,建立针对性的专门化的房地产企业税务风险内部控制管理制度。一般包含以下几个内容:房地产企业税务风险的控制环境、风险识别及评估体系、信息沟通、活动控制和监督等等。房地产企业应该不断健全土地增值税风险管理的内部控制和管理,使土地增值税税务风险管理制度更加科学、更加完善。这将帮助房地产企业更好地把握风险,从而降低风险,保证房地产企业的正常发展。
  四、结束语
  综合而言,目前房地产企业土地增值税存在有较大的问题需要解决,负税持续加重,涉税风险和监管力度不断加强给房地产企业的发展带来了很大的压力。房地产企业需要提高风险筹划意识,积极主动与当地的税务机关加强联系,与此同时,要建立并完善企业税务风险内部控制管理制度,尽可能使企业的土地增值税税负降低,为降低房地产企业总体的税务水平做出积极的贡献。房地产企业要保持良好的纳税人形象,维护和保持良好的信誉,杜绝偷税漏税的行为,降低企业的税务风险,保证企业能够稳步持续发展。

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