1 经济泡沫与房地产泡沫
1.1 经济泡沫与经济泡沫载体
经济泡沫是现代社会存在的一种经济现象，是指资产价格对其基本价值的偏离。具体来说是指资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生了还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主加入，因此价格越推越高，使资产的市场价格脱离资产内在正常价值的部分。[1]
现实经济生活中存在着诸多经济泡沫，每一种经济泡沫都有其相应的承载体。经济泡沫的载体范围很广，包括股票、债券、房地产、艺术品等等。由于房地产保存期非常长，在消费时并不被消耗，在其整个寿命周期内价格波动频繁，而供给又有限，供求缺口较大，这些因素使房地产成为社会经济中最主要的经济泡沫载体。
1.2 房地产泡沫
房地产泡沫是指房地产价格对其基本价值的连续偏离，即房地产价格处于房地产基本价值之外的一种对个人、社会及宏观经济运行等有比较严重影响的经济现象。也就是说房地产泡沫就是附着于房地产这一载体的经济泡沫。如果房地产价格刚好偏离正常基本价值，此时房地产泡沫很小，感觉也不明显;当房地产价格大幅度上涨，房地产价格越高，其偏离正常基本价值就越远，即房地产泡沫也越大。
1.3 经济泡沫的客观评价
生活中经济泡沫无处不在，时刻存在于经济发展过程之中，广大社会民众因为对经济泡沫缺乏足够的认识，以致于“谈泡沫即色变”。其实我们应该全面地看待经济泡沫：泡沫有大小之分，当经济泡沫处在比较合理范围内时，泡沫在一定程度上对经济发展有利，能够刺激和促进经济发展，甚至可以说合理范围内的泡沫是经济发展的润滑剂和引擎;但是，当经济泡沫急剧膨胀和持续堆积，扩张到比较严重的程度时，将对社会和经济带来极其负面的影响，甚至会导致社会出现经济危机的状况。
2 中国房地产泡沫产生的原因
2.1 房地产市场的双重特性及房地产作为虚拟资产的特征是房地产泡沫产生的根本原因
房地产既是耐用消费品，也是资本品，具有投资和投机的价值，有别于一般的商品。兼具耐用消费品和投资品特征的房地产，决定了房地产市场同时具有实体经济和虚拟经济的双重特性。当完全作为耐用消费品时，房地产是不会出现泡沫的，而只有投资和投机的参与才能够使房地产脱离实体经济而出现可能的泡沫趋势。也就是说在导致房地产泡沫的过程中，投资性引致的投机行为是导致房地产泡沫产生的最根本原因。
2.2 金融的自由与宽松是房地产泡沫形成的客观条件
金融自由化加快了虚拟经济与实体经济相背离的趋势，基于金融自由化建立的金融体系和金融制度加剧了房地产商品价值的虚拟化，使房地产的价格越来越容易脱离其基本价值。可以说金融自由化是房地产泡沫产生的制度性根源，它使房地产泡沫的产生成为必然。
房地产业资金需求量大，资金周转周期长，决定了该行业与金融业高度依存的关系。自从我国房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。房地产业在世界各国有“第二金融”之称，从购地、建房到销售环节，金融业贯穿于房地产运行的全过程。2008年随着雷曼兄弟的破产，中国经济遭受了货币政策持续从紧以及金融危机席卷全球的双重打击，持续多年的国内生产总值增长面临夭折的风险。世界各国为了应对金融危机，大都实行无比宽松的接近零利率的货币政策，于是我国中央政府迅速启动“撒钱式”的极度宽松的信贷政策。除此以外，国外游资预期人民币会升值，为了在短期内赚取套利而大量涌入中国市场。在这些因素的共同作用之下，国内外大量的资金蜂拥而至地投向我国房地产市场，投机行为大量充斥着我国整个房地产市场，房地产如脱缰之野马，价格不断上蹿，房地产泡沫在宽松的金融市场环境之下急速膨胀。
2.3 房地产的供求关系是房地产泡沫形成的重要内在因素
西方经济学的商品供求关系理论是：当供给大于需求时，商品价格下降;当供给小于需求时，商品的价格就会上升。房地产的供给和土地的供给息息相关，而土地具有与一般商品不同的特性，即占有的垄断性、排他性和稀缺性。[2]在经济生活中，供给弹性越小的要素，其价格会增长得越快，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小，因此土地价格的上涨幅度也最大。
一方面，房地产的刚性需求随着中国房改政策的实行而得到彻底地释放，再加上城市化的推进以及我国国民固有的新房情结，使得我国居民对房地产的需求日趋旺盛。特别是近年来广大社会民众在未来通胀预期和“买涨不买跌”的消费偏好心理的双重影响下，很多潜在需求被激发为现实需求，整个社会对房地产的需求持续攀升。[3]而另一方面，房地产商和投机者为了在预期的通胀中牟取更高的收益，囤积居奇、圈地待涨和捂盘惜售成为了他们实现利润最大化的手段，从而在社会上人为地营造出房地产供给紧张和不足的气氛。由此可见，一方面是房地产需求的不断高涨，另一方面是房地产商和投机者人为地压缩供给，因此房地产市场呈现出了严重的供不应求状态，价格持续暴涨，房地产泡沫在供需极其失衡的状态下持续堆积和膨胀，房地产泡沫的空前膨胀已经失去了真实需求的支撑。
2.4 固定资产投资比重过高所造成的产能过剩是房地产泡沫不断催生的外部环境
改革开放以来，在粗放式经济增长模式和唯国内生产总值是举的思维模式下，中国经济片面追求投资，大量的低水平重复建设不可避免，表现在国内固定资产投资增速年均达10%以上，造成了严重的产能过剩。在产能过剩和信贷宽松双“井喷”之下，包括国有资本和民营资本在内的社会资金面临着出路狭窄的问题。过剩的产能无法消化必定导致实体经济裹足不前，在经历实体经济投资受挫之后，作为支柱产业的房地产便成为社会资金的最佳避风港，于是不仅民营企业，就连国有企业也都竞相投资房地产业。正因为多年来固定资产投资比重过高所造成的实体经济的困境，使得房地产市场成为恶炒、爆炒的领域，房地产业呈现出一片热火朝天的场面，房地产泡沫不断疯狂膨胀。[4] 2.5 土地供给垄断和土地财政是房地产泡沫产生的制度基础
在我国，土地属于国家或者集体所有，政府官员有比较大的权力来处理土地，这也是我国房地产市场受到政府影响巨大的原因之一。土地供给的垄断性和稀缺性使得土地价格在一定时期内具有稳步上升的趋势，随着经济的发展，工业化的推进，城市化进程的加快以及城市人口的不断增加，人们对土地的需求更是旺盛。分税制改革弱化了地方财权，使地方财权与事权严重脱节，地方财政收入捉襟见肘，只好将目光投向卖地收入，土地财政因此成为地方预算外收入的主要来源。[5]地方政府为了增加地方收入，在“招拍挂”政策下不断推高土地价格;另一方面，房地产是当前我国城市GDP增长的主引擎，长期以来我国官员的政绩考核与升迁也是以GDP增长作为衡量标准。因此，各地政府作为土地资源唯一的供给者，把土地收入纳入地方财政收入，以土地收入“经营城市”，创造GDP政绩，这些因素构成了地方政府高价出让土地的动机和内在激励，地方政府从而成为高房价的支持者。[6]
2.6 购买者的心理因素和心理预期是房地产泡沫产生和强化的内在动因和动力机制
购买者对未来房地产价格的预期，无论是理性的还是非理性的，都将影响房地产的需求而使房地产价格发生变化。由于房地产市场买卖双方信息的不对称，因而常常引起购买者对价格变动的逆反心理，即越涨价越抢购的逆反行为。房地产购买者的不完全理性和投机心理决定了他们的“从众行为”进而形成“羊群效应”。从众心理实际上是一种正反馈机制，在群体之间相互影响，相互传递信号，而信号的传递往往是一种正反馈模式。当房价越是上涨，购买者越是跟进购入;而当房价越是下跌，购买者越是抛售。从众行为既是制造泡沫的机器，也是打破泡沫的机器。
3 从房地产泡沫中审视我国经济结构的转型
3.1 房地产泡沫破灭的影响
房地产泡沫破灭是指房地产泡沫处于高位时，从吹泡沫向挤泡沫快速的逆转。换句话说房地产泡沫破灭就是指房地产价格大幅度偏离基本价值之后急速回归基本价值的过程。房地产泡沫一旦破裂，对中国经济的危害是非常巨大的，并会演化出严重的社会问题。房地产泡沫破灭之后，房价出现疯狂下跌，需求量随着急剧下降，房价再继续下跌，从而形成恶性循环。购房者多数高价按揭住房，而随着房地产泡沫的破灭，房子瞬间贬值，很多人会因此而抛房，同时银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。房地产业是一个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输等等，这些都是资金密集型产业，房地产泡沫破灭，将会导致整个产业链生产过剩，经济随即趋向萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身，而且影响到上下游其他许多行业，如果国内房地产崩盘，整个国家经济都可能发生危机。
从上面的论述当中可以看出，房地产泡沫的破灭对我国宏微观经济的危害是不可估量的，国家对房地产泡沫必须加以重视并提前干预。房地产泡沫在破灭之前，如果政府提前采取得当措施积极应对，使房地产价格缓慢地恢复到其正常价值，这个过程只能够称之为“恢复其内在价值”，而不算一般意义上的破灭。因为房地产价格慢慢恢复到其正常价值的时间比较长，给予了各个利益相关者调整行动策略的时间也相应拉长，有利于逐步适应和调整，以最大程度地减少各利益相关者的损失，以此降低房地产泡沫破灭所带来的社会震荡和危害。纵观我国房地产泡沫产生和传导的路径，要妥当处理房地产泡沫问题，当务之急必须为房地产市场营造一个合理的经济结构宏观环境。
3.2 加快我国经济结构转型的策略
3.2.1 处理好国家投资与民间投资的关系
依赖国家和政府投资的结果就是国进民退，造成民间的实体经济面临的投资环境不断恶化，行业利润率和资本回报率也因此呈逐年下降态势。大量的民间资本在实体经济投资无门之下，只能纷纷加入到股市和房地产等虚拟经济中，参与吹大房地产泡沫。因此，在经济结构调整转型当中，必须实行国退民进，国有资本不可与民争利，国家必须平等地对待民营资本，向民营资本开放更多的领域，特别是在石油、电信、金融等垄断领域，要给民营资本的进入开辟通道，让更多的以热钱形式存在的民营资本找到用武之地，从而使民间资本逐步从非理性的房地产市场当中退出，以利于逐渐地化解房地产泡沫。
3.2.2 启动国民收入分配机制改革
众所周知，拉动经济增长的三匹马车为投资、出口和消费。改革开放以来，中国经济过分依赖政府投资和出口需求推动，国内消费占国内生产总值的比例偏低。投资与消费存在着此消彼长的关系，投资比重持续上升，“挤出效应”的基本规律只会让消费需求的启动更加艰难。强调投资和投资过热的结果就是居民消费乏力，增速低缓，社会总供给与总需求之间的循环关系断裂，进而影响实体经济的增速。近年来在全球金融危机和人民币升值的双重压力之下，中国靠出口拉动经济增长的模式已经变得举步维艰，失去了进一步上升的空间。
中国经济要化解房地产泡沫，必须要依靠国内消费需求的爆发，靠消费来拉动生产。国富民穷是当下中国经济的真实写照，也是消费需求难以真正启动的根源所在。因此，启动国民收入分配机制改革，增加人民收入才能保证中国经济的内需得到彻底激发，从而为实体经济的发展注入活力，实现经济增长方式的转变。要提高国民收入，地方政府与民争利的心态必须摒弃，首先国家必须改革当前土地财政这一与民争利的体制，使当前的房地产市场摆脱土地财政的束缚，房地产不断上升的价格才能实现真正的回落，高企的房价才能得以慢慢地向房地产真实的价值靠拢，从而真正化解房地产泡沫，居民的消费需求也才能逐步从被高房价所挤压的困境中解脱出来。
3.2.3 以自主创新立国，逐步消化房地产泡沫堆积中所带来的产能过剩
自从房地产被确立为国民经济支柱产业以来，房地产业走上了“撒钱式”的发展之路，伴随而来的便是整个国家产能过剩的不断重复出现和堆积。产能过剩严重阻碍了中国经济的健康发展，也对房地产泡沫的破灭产生巨大威胁。消化产能过剩的出路在于经济结构的转型，即以自主创新立国，将中国制造改写为中国创造。自主创新立国对于中国经济结构转型、国家安全和在国际经济竞争中占据制高点的意义非凡，当今世界，政治经济的独立必须以技术独立为基础。如今的中国，经济结构要转型，必须摈弃靠自然资源及要素堆积驱动和依赖资产泡沫膨胀的传统经济发展模式，而是要把经济发展引导到更多地依靠提高资源配置效率和各类技术创新活动上来，让民众能够分享经济发展带来的红利，实现传统的经济发展方式到现代经济发展方式的转变。
房地产泡沫是在特定的经济环境下所形成和发展的，房地产泡沫的产生有其必然性。房地产泡沫的破灭将对中国整个社会经济带来巨大的冲击，甚至会酿成经济危机。因此，在房地产泡沫破灭之前，政府必须未雨绸缪，提前主动干预。经济结构的转型和升级是当前中国经济化解房地产泡沫的一剂良方，有利于中国房地产泡沫逐步和缓慢地恢复到其基本价值，从而最大程度地降低房地产泡沫破灭所带来的危害。
