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三级物业服务企业的SWOT分析

  随着我国经济的高速发展,房地产行业作为国民生产总值的支柱行业,也在迅猛扩张。房地产行业的繁荣,带动了相关衍生行业的发展,物业服务企业在近年来不断增多。据统计,2013年底,北京市物业服务企业达2835家(不含从事前期物业管理的房地产企业),其中具有一级资质的企业157家,二级资质的企业372家,三级及三级暂定资质的企业2306家。不难看出,在我国的物业服务行业中,三级资质占到总量的81.34%。在这些企业中,大部分企业都存在物业管理费收费不足、管理方法落后、服务水平较低、与业主关系不和谐等问题,如何能够正确地从企业内部优势和劣势、外部机会和威胁进行分析,发展和壮大企业队伍,提高企业应对市场变化的能力,成为了当今主要物业服务企业所必须面对的问题。
  SWOT分析法,是一种综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素,进行系统评价,从而选择最佳经营战略的常用方法。S是指企业内部的优势(Strengths),W是指企业内部的劣势(Weaknesses),O是指企业外部环境的机会(Opportunities),T是指企业外部环境的威胁(Threats)。笔者通过采用SWOT分析法,对三级物业服务企业内部的优势和劣势、企业外部的机会和威胁进行分析,使企业正确面对自身的发展问题。
  一、企业内部的优势及劣势分析
  根据《物业管理企业资质管理办法》(中华人民共和国建设部令第125号)之规定,物业三级资质为物业服务企业的最低资质,准入标准为:第一,注册资本人民币50万元以上;第二,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人;第三,物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;第四,有委托的物业管理项目;第五,建立并严格执行物业质量、物业收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
  三级物业服务企业具有企业规模小、管理面积少等特点,现实生活中,在企业管理的过程中,三级物业服务企业具有以下优势和劣势。
  1、优势分析――企业规模小,便于管理
  一些三级物业服务企业只接管几个物业项目,甚至只接管一个物业项目。在管理的过程中,由于管理的规模比较小,相对来讲,在进行管理和服务的过程中出现的问题也会比较少。管理模式基本上以日常经营管理事务性工作为主,管理流程不复杂、管理内容相对简单,组织架构以直线型管理为主。因此,领导者在进行管理的过程中,多采用“家长式”的管理方法,便于其控制全部的业务活动,对企业和市场的变化反应更加灵敏,能够迅速地作出决策。
  2、优势分析――管理体系简单,节约成本
  对于三级物业企业来说,由于所管辖的项目比较少,所涉及的各项工作的内容也就相对较少。多数的管理人员身兼多项管理工作,而维修人员也对水、电、暖等维修技能聚集为一身,出现了一人多岗的情况。这就大大节约了企业对于人力成本的投入。同时,对于项目少的企业,还可以实现资源的共享,充分发挥了所购置机器、设备的利用性,同时也节约了企业对固定成本等财力的投入。
  3、劣势分析――未能树立较强的服务意识
  对于中小物业服务企业来讲,在对小区业主进行服务的过程中,大部分的物业企业尚还不能正确定位自身的位置,没有树立为业主服务的意识。部分物业企业认为自己是高高在上的管理方,存在态度生硬、蛮横,甚至随意提高物业费用、随意出租公用设备设施、财务账目不公开等情况,而这些情况的出现,必然最终将激化与业主之间的矛盾。
  同时,由于中小物业服务企业存在人员少、项目小等情况,物业企业为了最大限度的节约成本,而忽视了对绿化美化、保安保洁等方面的服务,造成小区内公共绿地大面积遭到破坏、公共区域照明灯损坏无人修理,公共场所停车混乱等情况,服务质量大打折扣,遭到了物业小区业主的不满。
  4、企业劣势分析――管理水平尚待提高
  物业服务行业是劳动密集型的行业,人员素质参差不齐,管理起来,较为困难。三级物业服务企业更加不具备较为完善的管理制度、体制和机制,大多都停留在“以人管人”的阶段,不能形成完善的人力资源管理体系。同时,由于企业规模的控制,很难招募优秀的项目经理人和管理人才,也使中小物业服务企业的发展进行缓慢。
  5、企业劣势分析――很难培养专业化的人才
  由于企业从事管理和业务的员工多身兼数项工作内容,虽然日常能够接触到多项工作,但基本上主要以事务性管理工作为主,企业很难通过日常管理工作培养出专业化的人才队伍。企业缺少有效的培训及工作经验的积累,这也是很难培养专业性人才的原因之一。
  二、企业外部的机会和威胁分析
  三级及三级暂定资质的物业服务企业数量占从业企业总量的82.34%,作为市场中份额占有率最大的一支队伍,这些物业企业在当今竞争激烈的社会中面对着众多的机会和挑战。能够把握机会,就能够获得成功,而挑战失败,最终将会被社会所淘汰。
  1、外部机会分析――物业市场广阔,自身具有发展潜力
  最初的物业管理企业成立于19世纪60年代的英国,距今已经有了60多年的历史。我国第一家物业管理公司于1981年3月在深圳成立,标志着以住宅小区为代表的实行物业管理我国已经走过了33个年头。虽然物业企业在我国的发展时间较长,但是相对于国际来说,我国物业企业的运作却不成熟。在我国,除以北、上、广、深物业发展较为成熟外,在二、三线城市,物业企业的发展还处于起步阶段。为此,我国的物业管理市场十分广阔,企业在二三线城市的发展具有无穷的潜力。   2、外部威胁分析――竞争压力大,容易被市场所淘汰
  具有潜力的市场是一把双刃剑,能够为企业带来机遇,同样,也能够为企业带来竞争的压力。由于物业管理行业准入门槛低,近10年来,北京市的物业管理企业成倍增长,物业行业的竞争也在不断加剧。我国三级物业服务企业无论从企业发展前景、经营能力上,还是从管理水平上等方面,都受到了来自一级、二级物业服务企业的打压以及其他物业服务企业的竞争。竞争的过程中,企业水平参差不齐,为求生存,企业不择手段,更加加剧了恶性竞争。可以说,现在的物业公司的竞争在某一程度上并不仅仅是服务的竞争,而更多的是价格上的竞争。价格上的一味追求低廉,必将损害业主的居住权利和利益,进而产生恶性循环,导致多种问题的出现。
  3、外部威胁分析――国家政策的限制与调节,为发展设定阻碍
  例如,近年来,北京市对三级物业资质的审批基本进入停滞阶段,而在二级升三级的升资工作中,由于《物业管理企业资质管理办法》(中华人民共和国建设部令 125号)二级资质的条件限制,并没有较多的三级企业开展升资工作。这就意味着,北京市在对物业企业管理的过程中,一方面严格把控三级物业企业的进入门槛,控制三级企业的数量,一方面引导三级资质企业在竞争的过程中实现“优胜劣汰”。
  又例如,根据北京市朝阳区《物业服务企业监督管理暂行办法》的相关规定,自2012年起开展了朝阳区物业管理及服务的“三优”评选工作,即将评选优秀物业项目、优秀项目经理、优秀物业服务企业,并将评选出的优秀名单建立优秀物业服务企业资源库,旨在面向社会公布优秀的物业企业,将选择物业企业的权利交给群众。这样,也很大程度上导致了中小物业企业的缓慢发展。
  4、经营成本不断上涨,成本空间不断降低
  近年来,我国人力资本成本不断增长,北京市的最低工资已由2013年的1400元/人/月调整为1560元/人/月。对于以劳动密集型为特征的物业管理行业,人工费用成本占到了总成本的绝大部分。人力资本的增长,无疑对物业管理企业的经营和发展造成了巨大的压力。但是由业主委员会确定的物业管理费基本每年保持不变,这就造成了管理成本空间不断压缩,企业运营出现困难的局面。
  三、未来发展趋势分析
  应当说,随着我国房地产行业的发展以及各个保障类住房的建设,物业服务的需求依然在不断地增长,业主对物业服务水平的要求也在不断的提高,物业服务企业必将走向一条市场化、智能化、法制化、品牌化等为特征的道路。作为三级物业服务企业,更要紧紧把握市场发展机会,提高企业经营管理及服务水平,才能在市场中获得成功。
  1、苦练内功,加强企业整体水平,发展企业
  针对三级物业企业的特点和现存的状况,通过SWOT分析,我们不难看出,苦练内功,是发展企业的最为重要的方法之一。要从企业自身抓起,不断完善企业的管理制度、机制,树立人才培养的远大战略,在企业的探索与创新等方面重新做出调整和完善,整体提高企业的管理水平和服务质量,提高从业人员的素质,才能在市场的竞争中谋求更多的发展机会。
  2、提高服务质量,创新服务内容,人性化管理
  通过加强培训、交流,借鉴其他企业内部管理方式,加强对服务重要性和必要性的认识,树立正确的服务意识和态度,无论在客户服务、保安保洁、报修维修等方面都要创新服务内容,实行人性化的管理方式,这样才能创造和谐的业主关系和社区文化。
  3、寻找机会,全模式发展,创新企业
  在国家政策的指导和房地产行业的发展下,物业企业要不断谋求自我发展的机会。利用房地产行业优势、企业品牌形象、国家对于保障性住房的政策等手段,进行全模式的发展,不断的创新企业的发展道路。
  综上,三级物业服务企业在未来发展的道路上充满了机会和挑战,但在市场竞争的过程中,企业管理人员要正确面对自身发展现状,不断发挥企业优势,减少企业劣势,规避市场造成的威胁,把握好企业发展的机会。相信,中小物业服务企业也能够在市场中得到充分的发展,在发展中能够规范和完善我国的物业管理市场,不断的创造和谐、稳定的生活居住环境。

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