[摘 要] 随着城市化进程不断推进，城市商品房的价格不断上涨，在这样的条件下，小产权房在我国城乡二元土地所有制度下应运而生。小产权房的出现，在一定程度上解决了部分城市中低收入居民以及城市化过程中转为城市居民的农民的住房需求。因此，它的存在具有一定的必然性和合理性。
[关键词] 小产权房 城市化 原因 对策。
一、 小产权房的概念及特点。
1. 小产权房的概念。
小产权房是针对“大产权”即完全产权房而言的。目前，各个城市对于小产权房的称谓不太一致，但在这里给小产权房综合的下个定义。
小产权房是指在农民集体土地上建设，主要向本集体经济组织以外居民销售的房屋住宅，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
2. 小产权房的特点。
小产权房区别于完整产权的房屋来说，具有如下特点。
（1）法律上无保障。按照《中华人名共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其它任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡（镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。因此，小产权房本身的存在是不合法的，也得不到法律的保障。
（2）不能在市场上流转。因为小产权房没有完整的产权，按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续，因此它是不能在市场上合法的流转。此外，2004 年 12 月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
（3）价格便宜。小产权房由于在集体土地上建成的，因此不用缴纳土地出让金、相关税费等。所以，房屋的成本基本上不包含有土地的成本，房屋的价格取决于建房的成本。因此，价格比较便宜。
二、 小产权房存在的原因。
随着我国城镇化的进程不断在加快，大量的农村人口转为城镇人口，滋生了人们对于房屋的需求。
而这部分人大多收入不高，经济来源不足。面对现在城市商品房的价格的不断上涨，只能望房兴叹。
当购房者在商品房市场上购买不到价位合适的中低价位商品房时，就会把目光转向手续不全但价格低廉的小产权房。而中低收入群体对低价房的需求也反过来进一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至远郊农村大量在集体土地上开发建设小产权房。于是，对于这样一种急迫的自住性的需求，推动了小产权房的发展。随着城市规模的快速扩张，再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善，使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升，而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益，相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言，不仅回报低、见效慢，而且风险大，这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。
综上，对于农民或村集体和普通的购房者来说，小产权房对他们都带来了切实的利益和好处。有着这种利益的驱动，小产权房才会不断地被建成，不断地入市交易。
三、 如何处理小产权房问题。
正如前面所述，按照目前的法律法规以及现行的相关政策来看，开发经营小产权房是不合法的。
针对这种不合法的小产权房，现在的处理方式基本上是以法律无保障，强调它的不合法性，禁止小产权房的开发和经营为主。主要执行措施通过强制拆除、没收、不准进行市场交易为主。这在一定程度上确实达到了一定的效果，但是也造成了一些负面的影响。对于购房者，购房资金的损失会影响家庭的和谐；对于开发商，停建小产权房浪费了各种工程资源；对于农村集体，被占用的土地也没得到占补平衡和复垦。因此，小产权房的解决不能集中于怎样禁止、停建、停售，而应该将小产权房转为合法的存在；如何在统筹城乡发展中和谐解决小产权房问题，实现 各主体的“多赢”可以从以下几个方面入手。
（1）从小产权房存在的根本原因入手，集体的土地与城市土地的价值悬殊，农民分享不到城镇化过程中土地增值的收益。因此，改革还需从制度出发，彻底改变城乡二元化的土地制度，实行同地同价，公平公正的原则，切实保护农民的根本利益。
（2）有需求才有市场供给。正因为很多人买不起房子，价格太高，所以才滋生了对于小产权房的需求。因此，国家及各城市政府应该严格进行房价的调控，让其回归到合理的的价位。所以严格调控商品房市场，降低房价，这也是减少中低收入家庭对于小产权房依赖的途径之一。
（3）虽然小产权房在一定程度上是不合法的，但是它的存在，也有合理性。对于小产权房，可以将其看成是在集体用地上建立的乡镇企业等一样。
此外，由于城市化，它的存在可以看成是客观必然的。不应该将思路集中在要把集体土地转为国有土地。这种措施执行只会让小产权房变相的成为商品房，导致价格上涨。从小产权房所处的区域、成本以及它的功能来看，可将其将其逐步引导到合法和规范发展的轨道上来，成为城镇住房供给体系的重要组成部分，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。将小产权房和保障房联系起来，有助于扩大城镇住房供给，一定程度上促进房屋价格下降；也能切实解决城镇中低收入家庭的住房需求问题；将部分存量小产权房转化为保障性住房，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力，还可以大大加快整个保障性住房体系的建设进程，同时还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。
四、 结语。
小产权房的存在是在城市化过程中产生的，它有存在的合理性。因此解决小产权房的问题还需从根源出发，结合现在政府的保障房工程。地方政府通过合理价格收购或租赁或直接将其作为保障房分配给有资格的人群。当然小产权房的出路不只有这些，它的出路还需我们进一步探讨。
参考文献。
[1]中华人民共和国土地管理法[Z].
[2]国务院。国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发[2004]28 号）[Z].
[3]国务院。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见 （国土资发[2004]234 号）[Z].
[4]吴红缨。重庆成都小产权改革：合法化之路[N].21 世纪经济报道，2007-9-27.
