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探析物业管理纠纷的产生原因及对策

  物业管理是指物业服务公司按照其与业主签订的物业服务合同,对业主所在区域的房屋及相关配套的设施设备、场地进行管理、维护,对物业管理区域内的环境卫生、安全保卫、道路养护等进行管理。《物权法》第6章“业主的建筑物区分所有权”对物业管理的相关问题作出了原则性规定,对物业管理具有一定的指导意义。随着我国房地产业的迅速发展及物业管理的市场化,物业管理纠纷也越来越多。本文试图就物业管理纠纷的类型、特点及产生原因进行分析,以寻求解决对策。
  一、物业管理纠纷的类型和特点
  (一)物业管理纠纷的类型。
  物业管理纠纷是物业服务公司在实施物业管理行为时与业主之间产生的民事纠纷。目前,我国的物业管理纠纷主要有以下几种类型:
  1.物业服务公司侵犯业主利益的纠纷。
  (1)物业服务公司对共有部分擅自改变、占用、非法利用。例如:物业服务公司擅自改变物业管理区域内的公共建筑、共用设施的用途;擅自占用、挖掘区域内的道路、场地,损害业主的共同利益;擅自利用物业共用部位、共用设施。
  (2)物业服务公司挪用专项维修资金、擅自改变物业管理用房的用途。例如:物业服务公司违反法律规定,挪用属于全体业主所有,应该用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新的专项维修资金;擅自改变不享有所有权、只享有使用权的物业管理用房的用途,侵犯业主的利益。
  (3)物业服务公司未认真履行合同中的义务。例如:物业服务公司对区域内的环境卫生、绿化、安全保障等未尽管理职责,对公用部位、共用设施设备未尽维护职责,造成区域环境恶化。
  2.违反物业服务合同的纠纷。
  物业服务合同是物业服务公司和业主签订的明确双方权利义务的书面协议。双方当事人应按约履行。但在实践中,有的物业服务公司没有按照合同的约定履行其在维护、管理、安全保障等方面的义务,擅自提高收费标准,扩大收费范围;业主也具有享受优质服务而少缴费的心理,甚至有的业主以自己没有享受到物业服务公司提供的服务或者不需要接受相关物业服务为由,拒绝缴纳物业管理费用。
  3.业主违反管理规约的纠纷。
  实践中主要表现为:有的业主在房屋装修时擅自改变房屋结构,甚至违章搭建;有的业主任意丢置垃圾,排放污染物,损害公共设施;有的业主违反相关规定饲养动物。
  (二)物业管理纠纷的特点。
  1.纠纷具有群体性。
  物业管理纠纷随着物业管理的迅猛发展而呈现出多发性。物业服务公司通常面对众多业主,在发生业主拒付物业费或者物业公司未履行合同义务等纠纷时往往涉及众多业主的共同利益,很容易形成群体性事件。
  2.纠纷具有多样性。
  随着物业管理纠纷数量的不断增多,物业管理纠纷的类型也在不断变化。最初的纠纷往往只是物业服务公司向业主追索物业管理费,现在却出现了物业服务公司侵犯业主利益的纠纷,业主或使用人要求物业管理者承担停电、停水及其他侵权行为的赔偿纠纷等。这些纠纷既可能涉及民事诉讼,也可能涉及行政诉讼,民事诉讼又涉及侵权之债和合同之债,类型多种多样。
  3.纠纷处理具有复杂性。
  物业管理纠纷涉及的诉讼主体众多,既有物业服务公司、房地产开发商,也有业主、使用人。同时,其涉及的法律关系也比较复杂,既有侵权关系,也有物业服务合同关系,甚至还有物业服务公司与房地产开发商的关系,处理起来比较复杂。
  4.纠纷具有非对抗性。
  物业服务公司与业主是一种长期利益依赖关系。物业服务公司需要业主按时缴纳各种费用以保障其正常的经营并获利,而业主则需要物业服务公司的服务以保证正常有序的日常生活。所以,物业管理纠纷具有非对抗性。对纠纷的解决不能仅满足于对过去发生的损害进行补救,更重要的是对将来可能发生的侵害进行预防或排除,以维护双方的合作关系。
  二、物业管理纠纷的产生原因
  物业管理纠纷的产生原因是多方面的,既有立法上的原因,也有人们对物业管理认识上的原因,主要包括以下几个方面:
  (一)现有的法律法规不够完善。
  到目前为止,我国还没有由最高权力机关制定的专门的物业法律。《物权法》对物业管理作出的原则性规定缺乏可操作性,而《物业管理条例》的许多内容不够完善,在处理具体事务时容易出现分歧,导致纠纷。[LunWenData.Com]
  (二)开发商和物业服务公司关系混乱。
  前期物业服务合同的两个主体——开发商和物业服务公司之间的关系本应是简单的委托法律关系,但在现实生活中,物业服务公司往往是开发商的下属公司或子公司。这种“母与子”的关系易导致开发商重建设、销售,轻管理。有的开发商为了获得较好的销售业绩,在促销活动中作出一些不切实际的承诺,如绿化率较高、各种购买优惠等,但销售后不履行承诺,给后续的物业管理带来隐患。2004年8月1日,西安市长信世纪花园小区多户业主在自己家阳台外悬挂了“上当受骗、低价转让”的横幅,其原因就是开发商承诺的绿地没有达到约定的面积。
  (三)物业服务意识不强,从业人员素质低下。
  虽然《物业管理条例》明确将物业公司定位为物业服务公司,强调服务理念,但在实践中,部分物业公司没有正确把握自己的定位,认为自己是“管理者”而非“服务者”.由于观念上的错位,部分物业公司只管收费、不管服务,没有树立为业主服务的意识。另外,由于物业服务起步时间不长,还没有形成专业化队伍,大部分工作人员都是临时招聘的,没有经过专门的培训,缺乏必要的技能和职业道德,服务意识差,不能很好地完成合同约定的义务。
  (四)业主物业管理消费观念尚未形成。
  维权心态偏激长期受福利住房的影响,部分业主还没有意识到物业管理服务是一种商品消费,需要支付相关费用。他们在心理上排斥物业管理服务收费的理念,有的业主甚至认为:我不需要物业服务,也就不需要交物业管理费。在维权过程中,有些业主心态偏激,认为物业公司是自己花钱请来的“佣人”,应该按自己的要求办事,一旦物业的管理服务与自己的意愿不一致,心理就会产生不平衡。这种偏激的权利意识很容易在业主和物业公司之间产生矛盾,而一旦出现矛盾,业主就拒交或拖欠物业费。拒交或拖欠物业费必然造成物业公司经营困难或者服务质量降低,从而导致业主对物业公司更加不满,形成恶性循环。
  (五)业主委员会的作用难以正常发挥。
  业主委员会是由业主代表组成的,由业主大会选举产生的,论文格式执行业主大会决议的机构。它代表全体业主行使各项权利,并对物业服务公司的物业管理活动进行监督。但在现实生活中,业主委员会的应有作用还没有完全体现出来:
  一是业主委员会的维权意识比较差。大多数情况下,业主委员会比较重视业主私人利益受到损害时的维权,而不太关注业主共同使用的物业或公有利益受到损害时的维权。
  二是业主委员会的法律地位不明确。虽然《物业管理条例》在业主大会与业主委员会的关系问题上对业主委员会进行了界定,但对业主委员会的地位,如是否为法人、是否具有民事诉讼主体资格没有明确规定。这不仅影响了业主委员会应有作用的发挥,不利于维护全体业主的合法权益,也给法院的审判工作带来了不少困惑。
  三、物业管理纠纷的解决对策
  (一)进一步完善我国物业管理法律法规。
  如前所述,目前我国主要依靠行政法规规范物业管理行为,而《物业管理条例》对物业服务中存在的问题没有提出具体的解决办法。为了规范物业管理市场,明确物业管理活动中各方的权利义务,完善物业管理监督体制,克服现有法规操作性不强的缺点,立法部门应尽快建立和完善我国的物业管理法律法规,在《物业管理条例》的基础上制定一部物业管理法。若制定法律的条件还不成熟,则应就《物业管理条例》出台实施细则,使之具有可操作性。针对物业管理关系的特殊性,在责任承担上,不能用行政责任代替民事责任。在行政责任和民事责任并存时,应先保证民事责任的承担。
  (二)理顺开发商与物业公司的关系,实行建管分离。
  开发商与物业公司之间“母与子”的关系会产生一系列弊端,因此,我们应借鉴物业管理比较发达的国家,如英国、美国、新加坡等的经验,对物业服务公司实行市场化运作,通过招投标的方式,由房地产开发商对众多物业服务公司择优选择,从而理顺房地产开发商与物业服务公司之间的关系。唯有如此,才能在房屋售出之后最大限度地保护业主的利益,同时又避免开发商、物业服务公司、业主之间法律关系的混乱。
  (三)提高对物业管理的认识,建设高素质的人才队伍。
  物业服务公司要长远发展,就必须树立服务意识,把业主的利益放在第一位,充分认识物业管理的本质就是物业服务。而要做好物业管理,就必须有物业管理的专门人才。应努力提高物业管理人员的素质和专业技术水平。首先,应对各类人员,特别是一线和关键岗位的员工进行思想教育和专业培训,使其持证上岗;其次,要根据员工的具体情况进行相关的专题培训,提高员工的专业技术水平;最后,应充分发挥当地大专院校的作用,选送有培养前途的人员参加物业管理专业培训,为企业快速发展储备人才。
  (四)充分发挥业主委员会的作用。
  与物业服务公司一样,业主委员会对管理好辖区物业负有重要的责任。因此,业主在进住以后,应按照相关规定尽快组建业主委员会,业主委员会应按相关规定认真履行自己的职责。为了使业主委员会能够更好地开展工作,维护业主的合法利益,监督物业服务公司的物业管理活动,应在相关法律法规中明确业主委员会的法律地位,并赋予其民事诉讼主体资格,使其能够以原告或被告的身份参与民事诉讼。
  (五)规范物业服务收费制度。
  针对物业服务中收费混乱的问题,各地物价主管部门应会同房地产主管部门,严格按照国家相关法律法规,制定本地区物业服务收费实施办法,完善物业服务收费的价格机制,使规定详细、明确、具体。要改以往按房屋性质收费为按服务等级收费,将物业管理收费标准同服务水平挂钩。同时,应加强对物业管理收费的监管。虽然《物业服务收费管理办法》明确规定了物业管理收费项目及公示要求,但没有明确规定不履行相关义务所应承担的法律责任。实践中,物业服务公司的财务公示制度往往流于形式。因此,在立法上应进一步完善对物业服务收费的规定,加大对物业管理收费的监管力度。
  构建社会主义和谐社会是我们党的一项重大的战略任务,而和谐社区建设就是为了把和谐社会的各项任务落到实处。物业服务是社区建设的组成部分。因此,我们应对物业管理纠纷中出现的新类型、新特点进行探索与总结,寻求有效的对策与方法,推动我国物业服务行业的健康发展,从而为构建社会主义和谐社会作出贡献。[论文网]

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