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关于抵押住房保险合同中若干纠纷的法律探讨

  抵押住房保险是以公民个人用住房贷款购置的房屋为保险标的的保险险种,是与住房信用保证保险密不可分彼此互补的一种保险业务。随着我国住房制度改革的进一步深化, 公民个人申请住房贷款来购置房屋的现象已日益普遍, 抵押住房保险业务相应地获得了长足的发展。
  抵押住房保障的对象是购房者的利益。保险公司按信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定还本付息而代为还贷, 一段时期之后, 保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息, 如购房人无力偿还债务, 则保险公司有权处置抵押房产, 这时购房人将在遭受天灾人祸之后, 面临着房产被抵押拍卖及流离失所的悲惨境地, 而这时能够避免这种悲剧发生的险种就是住房抵押贷款寿险, 该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时, 其家庭其他成员可使用保险公司所提供的保证金继续按月归还贷款, 直至本息归还完毕。
  抵押住房保险涉及购房借款人、保险公司、贷款银行和房产开发商等不同利益主体,有助于抵押住房保险的顺利实施,有助于当事各方在实践中依法维护自身的合法权益。
  一、抵押住房保险涉及到贷款银行、借款人、保险公司三方, 他们之间有如下法律关系
  1、贷款银行与借款人之间是借款关系, 法律关系的基础是借贷合同。
  借款人向贷款银行申请个人住房贷款的, 贷款银行审核同意后会与借款人签订个人住房贷款合同, 由于个人信用制度不健全, 银行为了保证债权的实现, 还会要求签订房屋抵押合同, 而为了进一步确保抵押物的安全, 又要求借款人将抵押房屋投保财产保险。
  2、借款人与保险公司之间是保险关系, 法律关系的基础是保险合同。
  如前所述, 借款人根据贷款银行的要求, 向保险公司投保抵押住房保险, 两者形成一个保险合同的关系。从客观情况来看, 抵押住房保险合同与抵押贷款合同中对抵押房屋保险的要求息息相关, 但从法律的角度来看, 两者是相对独立的, 并非主合同与从合同的关系。
  3、贷款银行与保险公司之间是代理关系, 法律关系的基础是保险兼业代理协议。
  为简化手续, 保险公司通常委托银行代理抵押房屋保险业务,并支付一定比例的代理佣金, 由此双方便产生了兼业代理关系。此外, 银行作为保险合同的受益人, 又成了保险合同中的关系人, 享有一定的权利和义务。根据借款人与保险公司之间的约定, 贷款银行作为保险合同的第一受益人, 可以在发生保险事故时向保险公司提出就保险赔款优先受偿的要求。除此以外, 贷款银行与保险公司之间并无直接的法律关系。
  二、投保抵押住房保险是否为购房借款人的必须合同义务
  想必对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险,有些人对此不理解,认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定,对银行和保险公司提出异议。对此,有些银行或保险公司简单地解释为,是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。
  的确,中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》1中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险,但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章,不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规,不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件,因此这一解释在法律上是不具有说服力的。
  然而实际上,购房借款人办理保险不是银行单方强制行为,而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。
  购房人在积蓄不足的情况下,希望提前购房消费,为实现这一目的,购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时,银行为了保证自身债权的实现,即确保发放的贷款能安全收回,依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式。例如,由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证;或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行;或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后,银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值,抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此,双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样,都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为,完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制,理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。
  需要提醒的是,银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险,但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保,银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权,限制了保险公司之间的公平竞争,违反法律关于反不正当竞争的规定,购房借款人有权拒绝。由于此类行为曾受到处罚, 目前由于这种原因引起的纠纷已不多见。
  三、如果抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的,保险公司是否应当赔偿
  保险公司何时开始承担保险责任,由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。
  但有专业人士对保险生效日的规定存有异议,指出对于还贷保证保险,保险期限自贷款合同生效时开始是可以的,但对于财产损失保险,作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间,如果是购买期房,这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记,购房人对房屋不具有所有权,房产商未向购房人交付房屋前,购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险,因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益,不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求,使得保险合同中的财产损失保险在此期间无效,即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的,保险公司不负责赔偿。   这种观点有一定的道理,但忽视了一个重要事实,即购房人在办理贷款手续和保险手续之前,已与房产商订立了房屋买卖合同,购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后,依购房合同其对房产商就享有了债权,债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失,将直接造成对购房人债权的损害,所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益,购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房,如抵押房屋发生保险事故造成损失时,购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。
  因此,抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的,保险公司应当赔偿。
  总之,稳定完善的抵押住房贷款保险体系在房地产保险的发展中具有不容忽视的作用。以美国为例,其实行的是非营利性的政府机构和私营商业保险公司共同构成的住房抵押贷款保险体系。这种政策性和商业性保险相结合,共同分担风险的模式,使其有效地应对住房抵押贷款中可能存在的风险。
  目前,住房抵押贷款保险体系在我国有一定的基石,如保险法和房地产法中相关的规定,但因为其突出的重要地位而所需求的专门的调制规范还没有建立,因此一直没有得到完善。我国政府应在完善政策法规加强监督力度和设置政策性保险机构等方面深入参与到房地产保险市场中。可以基于现行部门规章及各地政府管理办法中存在的缺陷,建立与完善房地产保险相关政策法规;可以为保障房地产保险市场的有序发展,保险监管部门应加大监管力度;可以探索设立政策性房地产保险机构,房地产保险机构的设置是否恰当合理,关系到我国房地产市场的持续正常发展。
  综上所述,在我国房地产保险发展过程中,尤其是抵押住房保险的规制中,需要以政府为主保险机构为辅的相互合作与共同作用,有效地解决目前房地产保险市场中的问题,合理调配市场资源。消费者通过积极了解房地产保险知识,合理规范自身投保行为,能有效改善市场需求,为市场才能带来更多的健康活力。
  (作者单位:宁波大学)

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