中图分类号：F590文献标识码： A
中国20年来真正意义上的具有代表性房地产业主要在大城市内部发展，在市场竞争日益激烈的情况下，遭遇到中国旅游产业重心由大众性旅游消费向休闲度假旅游的战略转移，由此二大产业在大城市都市圈外融合撞击而形成市郊生态旅游地带，并形成旅游地产业。
旅游房产就是以旅游人群为目标，固定资产投资作为为消费形态的的物业形式，包括休闲度假村、产权酒店、分时度假酒店、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。旅游地产是生态化的产品，存在形象符号是环境、绿色、和谐和平缓，强调了生态生活的舒适性。
一、济南的旅游地产现状特征：
1、济南旅游地产处于发展阶段的初期，具有“市郊一圈”休闲度假旅游地带的典型特征
济南旅游地产发展处于初期，其中已建成的较成功项目较少。多数项目在建设中，作为自营项目的较少，多为投资项目。旅游地产消费渐呈二极分化，但大众性消费仍为市场主导。以前的旅游地产消费主体分为大众型旅游地产项目，主要为城市中的普通市民自驾游出行而准备，主要以农家乐为主，这类项目最大的好处就是满足了市民周末外出，在主城区外围度假地的消费中数量大，但由于消费层次偏低，因此对旅游地产投资项目的实际贡献偏低。
2、投资主体专业化不够，且长期投资属性对投资商也是实力的考验。
济南旅游地产投资主体主要为房地产开发商。但旅游地产不同于一般的房地产开发，需要在后期的经营管理上有旅游开发的经验，这使得房地产商在这方面具有局限性。这也是目前济南旅游地产开发水平较低的重要制约因素。
3、济南旅游地产开发模式较为简单
一般为居所、产权式酒店，而复合型大型旅游地产开发少。目前济南旅游地产开发主要包括：
1）、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发为济南旅游地产开发的常见模式
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 但毕竟市内或近郊旅游资源有限，这一开发模式即将面临资源与市场的瓶颈。
2）沿袭传统，以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店开发模式相对成熟。
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，是最早出现的旅游房地产形式，不是旅游房地产的开发热点。
4、产品形式相对单一
目前济南旅游地产市场上的产品形式有：产权酒店、时权酒店、出租式别墅等。产品形式单一，同质化现象日益严重。如各旅游地产项目区内的规划趋同、开发趋同，休闲方式趋同，服务内容趋同，特色项目不明显。
二、济南经济发展带动旅游地产进入大规模开发的启动期
济南的经济发展阶段（都市发达经济圈人均GDP达2500美元）预示着济南即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期。
休闲度假旅游是体验经济的经典领域，按出行距离分为三类：市区型、郊外型、远程型。其中郊外型是目前阶段发展休闲度假旅游的主要类型。济南市旅游规划中“市郊一圈”范围也即郊外型休闲度假旅游地带。郊外型通常是围绕大城市主城区外围生态地带，1-2小时车程内，这一地带距离主城区有一定距离，环境主体是生态的。
三、济南旅游地产的发展前景
中国已经进入到休闲度假时代，旅游了地产称作“一个休闲、四个度假”的大型市场结构，指的是一个休闲指周末为主导的，在2个小时范围内的休闲需求;四个度假市场，分别指黄金周、学生假期市场、银发度假市场、带薪休假市场。目前济南旅游地产很大一部分是要围绕这样的市场来开发的。
济南市是山东省省会城市，区位优势颇为明显，近期山东省大力发展省会城市群经济圈，该经济圈是以济南为核心，与淄博、泰安、莱芜、德州、滨州等周边6市组成的圈层区域。为配合该区域内城市交通发展，济南市于2013年成立了济南市轨道交通集团有限公司，专门负责济南与周边圈层区域的轨道交通的规划设计、融资、建设、管理、运营工作。交通的便利，为济南市的旅游地产项目发展提供了重大的发展机遇。
济南作为全国重点旅游城市，现已吸引了诸如绿城、万科、绿地等众多大型房地产开发企业进驻济南旅游地产市场，上述企业的强有力的资本、资源、规划等开发投入加快加强了济南市旅游地产的开发强度，投资、休闲、度假为目的旅游地产投资项目，将推动济南市旅游地产项目的健康发展。
目前济南在建的旅游地产项目均平和考虑了容积率和高品质内涵的完美结合，也平衡考虑了各收入群里的购买能力，这类旅游地产项目既考虑了高端人士的需求，也给大众性投资消费提供了了机会，而投资产权和使用权分离的产品是未来度假地产最大的产品和最受欢迎的产品。由市场带动形成的旅游地产的多面性必将带动济南市旅游地产项目的健康有序发展。
总结
在经济的发展，人们生活水平的提高及消费观念的转变等因素的共同作用下，旅游业的不断发展，作为其与地产业的交叉行业旅游地产也随着兴起，成为近年来投资的热点。而合理的旅游地产规划，不仅能够提升景区的的知名度及旅游内涵，且能够充分利用区域内的特殊资源优势加快当期旅游业健康稳定度的发展。旅游地产业未来的发展趋势不认是走向更加专业化、系统化，文化旅游及城市外围的旅游已经成为大的发展形势，旅游地产也会随之出现新的契机。因此从事旅游地产规划的人员应根据当地旅游业的特点、发展水平、自然景观等多方面因素，合理进行规，促进当地旅游产业健康、稳定、高效的发展。
