作者简介：王艳，中国银行股份有限公司上海市杨浦支行。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）09-099-02
现实抵押交易流程中，如果当事人存在恶意倾向在限期内将租金一次性付清，势必衍生买收主体租金收取权利的丢失结果，即便是侥幸获取制备财产，但房产抵押活性效应已经基本丧失，造成收益指标上升趋势就此中断现象。针对此类财产规划格局分析，大部分买受主体不愿购进，这对于银行抵押权释放能效来说将是十分严峻的挑战。
一、 恶意租赁行为对于银行自身抵押权利的制约效应研究
银行作为抵押既定法权承担主体，其在抵押物交换价值上主张与自身受偿债权的制衡效应，在这方面业务疏通程序上，抵押主体受偿利益已经被作为第一管理要务，同时引来相关管制部门的强力重视。结合物权法令细则进行研究，法院在开展抵押物变卖活动流程中，需要注意维护抵押活动之前已经存在的租赁业务形态特征，过程中如若租赁人强性签订某种超过规定期限标准的合同，买受人在获取房产之后仍需遵守租约协议。在研究抵押人与承租人串通行为过程中，有关债权变卖与抵押物质，其价值恒定效应主要联合主体收益的视角范围进行行为规范。实际抵押主体一般会根据收益期限延展能度进行框架关系搭建，并想方设法将合同文件设立工作在合同签署之前落实。所以关于房产在租赁期间的使用权力自然丧失，这类隐患长期集聚，对于承租主体来讲充满太多隐性制约因素，甚至在变卖情况下限制购买主体主权，对于实现成交价格偏低的动机要求来讲再合适不过。
二、 现下抵押权人的维权限制效应论述
（一）租赁登记规范程序的缺失与抵押登记的区别导致恶意租赁的存在
由于抵押物的租赁情报对于房产实体价值能度会产生不小的抑制效用，抵押主体觊觎大额租金而采取隐瞒策略，而银行单位因为特定角色的限制关系，有关具体租赁信息是无权进行细致核查的。以银行目前所遇到的恶意租赁事件分析，有关抵押人与中介之间的串通情况比较多见，但鉴于合同签订期限的笔记鉴定受法定流程时间的影响，导致后期责任追究遥遥无期。在这部分调停活动中，尽管银行已经掌握固定房产的租赁要涵，但也无法避免承租人在事后进行协议内容变更处理的行为。按照我国房屋租赁以及管制法令条文论述，房屋租赁合同一旦确立，当事人就必须将各类信息整理完毕并及时备案，涉及后期暗箱操作行为的法律制裁界限比较模糊，因此后续是非对错仍旧无法划清。结合现实生活经历论述，能够履行租赁登记职责的当事人几乎寥寥无几；经过反观模式论述，必要登记流程能够赋予不动产物权设定以及变动内涵的公信效应，具体法律调整效果表现为：权利推定，过程中除了主观思维登记行为的影响，有关权利人在权利履行状态的法律机理推定功能是具备显性特征的；另外，在信赖保护工作的协调层面上，任何第三方人员在法律登记证明的辅助下就可以完全相信单位不动产权的真实存在价值，这类权利机理结构样式相对比较完整、客观。在这种信赖机制范围下，有关不动产交易目标与权利释放能效便自然得到保护。经过细化分析可以了解到，抵押权实现是需要透过严格的法律登记程序进行规范的，任何未经过系统登记的抵押权将不具备法律保护功能。在贯彻登记任务指标活动中，法院主张公信公开处理行为，保证任何相关主体都可询问专属登记部门的金额以及期限延续内容，保证抵押关系的明确。因此，租赁行为与抵押策略其本质上存在区别，当事人也正是透过这部分信息失衡缺口进行抵押权限制行动布置。
（二）应对策略分析
在租赁权公示方式研究过程中，涉及不动产整体租赁能效补充途径主要借助登记策略进行过渡整改。需要明确的是，无论租赁合同是否经过登记公示处理，对于后期抵押权设计行为都将产生隔离效应，因为租赁主体在设立抵押债务过程中不能将细化的风险要素提炼完全；加上环节中的暗箱操作行为基本难以克制，所以在这期间的抵押权实现目标存在限制性危机。因此，必须联同特定程序布置效应进行统一验证、规划。
1.加深事前预防意识
在抵押活动布置过程中如若出现租赁关系不明确的情况，需要经过银行部门科学鉴定，对于不存在租赁关系的抵押主体督促其公布承诺内容，保证后期交付活动细务中的指标能够全面落实，至于过程中的重复出租行为要及时通知抵押权人，由其做出公共裁决。在抵押交接流程中如若及时发现租赁关系的既定存在结果，就必须透过银行进行及时检验，并要求承租人主动提出承诺，要求出租人与承租人能够针对必要承诺进行协议与合同修订，稳定特定合同性质以及协议补充权力。这部分系统化工作的布置大多数情况下需要得到抵押权人的书面同意之后，方可实施。其中需要注意的是，涉及必要租金支付期限以及违约资金收取、转让等必须做出明确规定。
2.做好相关法律法规的完善工作
要将恶意租赁行为全面清除，稳定银行在抵押权侵害结果的应对绩效，需要我国中心立法部门将不同样式的物权以及债权进行协调编制。按照现代民法以及承租人权益标准模式进行调试，主动创设买卖恒定管控制度，确保承租主体在租赁权交接模式上拥有物权规范特效。
三、租赁对银行抵押权的影响与解决之道
按照中国新物权法令内容分析：有关协商主体在真正处理房屋租赁交接细务环节中，为积极巩固特定物权的延展功效，决定按照法律程序规范要求进行预先登记程序交接。对于任何登记流程中衍生的事务堆积隐患，一定要做到事先告知，这也是有关部门建立预告登记制度的主要动机原理。为了稳定不动产权的自由租赁与经济发展潜力，这部分的恶意交流行为必须得到有效抑制，这样才能满足消费主体的经济策略维护需求，避免固定产业供应链的危机蔓延作用。 按照我国既定物权法内容规定：“房屋在抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”抵押权抑制过后，受让人员即取得没有设定抵押权的房屋，也就不存在抵押权与预购人期待权的冲突了。《物权法》的出台给银行带来机遇的同时，也使银行经营管理面临着更大的挑战。预告登记、异议登记、动产抵质押以及担保物权时限缩短等问题，都将对银行经营管理提出更高的要求。对银行来说，更多的担保手段、担保物和担保权利，潜藏着更大、更多的风险隐患，而且在各类担保方式中，又数动产抵、质押风险最大且更难控制。由于动产无法转移占有，导致部分债务人私自将抵押物或零件转移、变卖，银行无法查找下落，部分抵押物因保管不善而贬值，在这方面大部分银行都有着深刻的教训。因此，银行要更加注意风险防范问题，对不动产抵、质押贷款的风险予以重点关注。有关特定物权的优先登记请求会在不当行为处罚流程中得到呼应，并且将不可预知的排他效应克制，保证签署交易合同之后的任何事件都能达到双方协调的管制结果，最终稳定登记流程的法律管控功能局势。因此，对于事先租赁，后期抵押的业务处理模式，疏导环节中一旦当事人对于既定合同文件进行报告登记，就会引起保全方案的及时响应，有关承接主体在这部分业务项目中的主观调试能效会得到一定程度的克制。尤其在预购人权利界定指标划分清楚时期，有关抵押设定条令必须充分显示租赁人的动机规划效应。在处理抵押权人与租赁业务主管人员之间的矛盾问题上，必须深刻联合物权制衡效应理念进行登记行为监督，确保任何不动产交接过程中都能够正常得到法律部门的保护和看管。《物权法》没有区分支付租赁房屋全部或者大部分价款情况，而以预告登记作为解决预购人的权利与抵押权人的权利冲突的制度安排。这种制度安排虽然强调了不动产物权登记的公示效力，但对于其能否比较合理地保护不熟悉不动产物权登记效力的预购人的利益，特别是千万普通购房人的利益问题还不明确。所以，有关银行根据房屋租赁业务实现预告登记的做法是可行的。
按照上述内容论述，银行在具体办理抵押贷款业务过程中，必须主动探析债务主体的经济实力条件，同时联合相关评定信度指标进行交易行为秩序调整；另外，需要联合债务主体的实际经营条件与资金疏通模式进行科学校正，将各类因素全部纳入监控序列之中，对于任何时机下衍生的风险苗头都能保证在第一时间予以应对，稳定支出资金的回收效益。其中任何细致问题追踪都要借助银行进行合理疏通，因此有关内部信息化建设工作布置已经势在必行。
