【Abstract】 Real estate enterprises inventory is one of the tasks of China's supply side structural reform in 2016， Hunan real estate companies are also facing the pressure of inventory. The province issued "A number of opinions on positive solution to the commercial housing inventory to promote the healthy and stable development of the real estate market"，which includes "Strict real estate development land supply". So that the inventory has achieved practical results， but also faces the problems of total excess， structural imbalances and regional differences. Based on the basic principles of land ，this paper studies the inventory of real estate form five aspects amount of land supply， methods， structure， land examination and approval system， land reserve agencies， makes every effort to make the real estate market healthy and orderly development of hunan province.
【Keywords】 the supply of land； real estate enterprises； destocking
【中图分类号】S776.2 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）03-0154-02
1 引言
全面深化改革的攻坚战中，今年我们提的最多的一个词是“供给侧改革”。“供给侧改革”最先是在2015年11月的中央财经领导小组第十一次会议提出，紧接着，12月份的中央经济工作会议上习近平主席提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，将房地产去库存作为2016年供给侧结构性改革的五大任务之一。
2 目前湖南省房地产市场库存的现状
湖南省出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，将严格房地产开发土地供应纳入其中：“各市州、县市区商品房库存去化周期在8-12个月的，应适当控制新增房地产开发用地审批，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%；库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地的审批，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20%；库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。”[1]可见，作为供给侧结构性改革四大要素之一的土地，将成为房地产市场正常运行的关键环节。
①2015年湖南省房地产市场库存压力逐渐增大。
②商品房销售保持了量价齐升的局面，去库存化周期缩短。
③湖南省房地产市场库存存在的问题：总量过剩、结构失衡、地区差异大。
3 土地供应对房地产去库存的影响
3.1 土地供应量是库存的基础
首先，在经济学中，土地的数量决定了房地产市场的发展规模，土地供应总量影响房地产市场的数量，土地供应量与房地产市场的增量是正比例关系，是房地产市场增量的基础。
其次，土地供应量影响房地产的价格。总地来说，顾客对房地产市场的需求影响房地产的价格，再加上土地功能供应数量对房地产价格的决定性影响，这两项因素则确定了房价。房地产的价格和土地的供应数量是正相关的关系，房地产需求量的增多，那么相应地就会造成土地供??量、房地产价格的增加。因此，通过各种方面的研究表明，城市政府可以通过调节城市土地的供应[2]。
3.2 土地供应重心转移是关键
据湖南省省国土资源厅统计，2016年湖南省土地供应减少，上半年全省房地产用地供应1639.8hm2，同比减少9.3%。在土地供应总量水平下降的基础上，土地供应重心出现了区域转移，由长株潭地区转向湘南地区。
3.3 土地市场是核心
我国土地出让的市场化程度和土地交易市场的透明度较低，土地供应数与市场脱节，实际定向招拍挂情况严重。当前我国城市土地出让的主要方式有协议、招标、拍卖、挂牌出让四种，实际在行政区域较小的地方，出让中多以协议出让为主，招标、拍卖出让少，在湖南省一级土地市场交易中，仅长沙、株洲等少数城市存在激烈的竞争，但即使在长沙市，也有超过一半的土地宗数以低价成交。城市形象工程项目、大量城中村和旧城改造项目等土地实质上均为定向招拍挂，开发商在没有办法拿到协议出让的土地时才会在土地交易市场去以拍卖等形式拿地[3]。
3.4 土地财政是推手
土地出让金一直以来是地方政府财政收入的重要来源，在财政总数中占比高，地方政府为追求GDP增长的政绩，提升政府形象，提出超前的城市规划目标，带动土地出让的增加。
4 优化土地供应政策，助力房地产市场去库存的若干建议
国家实施土地供应政策，合理配置土地资源，是国家宏观调控房地产市场的有效手段，主要从土地供应总量、土地供应的多种结构、土地供应的不同方式、土地审批制度和土地储备机构五方面研究土地供应政策对房地产市场的实质效应，缩小我国房地产市场去库存周期，助力我国顺利实现房地产去库存。
①因地制宜土地供应总量；
②精准分类土地供应结构；
③“双轨制”土地供给方式；
④“征批分离”土地审批制度；
⑤公益非功利的土地储备机构。
当前我国土地储备机构具有双重职能。一是收购土地的时候执行的是土地管理者的职能，承担的是调节土地市场，实施各项规划，确保城市公共与公益事业用地需求的职责。二是在出让土地时执行的是土地经营者的职责，承担着土地资产增值保值义务，此时的行为准则以营利为目的，追求利润最大化。而土地出让金已成为各地政府的主要收入来源，土地财政突出，各地政府尽可能多地出让土地，土地供应总量大。土地供应是房地产开发的根本和源头，加快房地产市场去库存的节奏，深入推进供给侧结构性改革，是今年国家经济发展的五大任务之一，也是带动湖南省省的经济持续发展的助推器，今年以来湖南省房地产去库存效果明显，但也存在问题和隐患，立足当前，着眼长远，从土地供应的总量、结构、方式、审批制度和储备机构这五方面研究土地供应政策对房地产市场的实质效应，助力湖南省房地产企业去库存周期正规化。
