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关于房地产企业财务内部风险控制的研究

  0 引言
  房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理,具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来,我国房地产企业发展迅猛,房地产业已经成为我国经济支柱之一,伴随着房地产政策的改进,以及金融政策的创新,房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业,丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与,面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景,大批的投资者纷纷进入房地产业,使得该行业的竞争日趋激烈,其面临的风险也不容忽视。
  我国的房地产市场起步于80年代中期,但是它的发展是非常迅速的,它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展,人民生活水平的提高,对房地产的需求呈现日益扩大的趋势,使得房地产行业资产规模迅速扩张,但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控,房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理,特别是财务风险管理,提高资金使用效果,提升竞争力,向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。
  1 我国房地产财务风险研究现状
  我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前,我国房屋建设从不追求效益,主要是用于福利分配。从理论层面上来分析,那是一种低风险甚至零风险的投资建设,这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期,国内出现了房地产投资热,我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作,弥补了我国在这方面的缺陷。
  目前,我国房地产建设正处在高峰期,随着我国改革开放的层次加深,房地产市场也开始了与国际接轨,使得房地产项目竞争更加激烈,企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业,由于不重视风险管理与经营管理,在激烈的竞争中败下阵来,有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终,因此,深化房地产项目财务风险的研究,建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式,是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。
  2 企业财务风险内涵及其表现形式
  2.1 财务风险内涵
  财务风险是指在企业的各项财务活动中,因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响,在一定时期内,企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离,从而蒙受损失的可能性。
  2.2 企业财务风险表现形式
  房地产是一个非常注重资金流的行业,在房地产企业内部控制管理中,基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成:
  2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业,因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等,在投资、开发、经营过程中税率的变动,将导致企业成本费用增加或减少,预期收益和银行流动现金储备无法确定。
  2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定,只有拥有稳定的现金流,才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下,才有资格谈论投资报酬率,才有资格谈论企业的未来发展规划,因此,房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小,防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。
  2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系,非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期,货币政策相对宽松,居民收入水平显著上升,投资的需求增大,对房地产企业的发展有良好的促进作用;相反在经济萧条时期,货币政策相对紧缩,居民收入水平下滑,投资的需求减少,对房地产企业的需求也会下降。由此可见,房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。
  2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金,而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响,使得融资成本波动较大。
  2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业,开发一个项目需要投入大量的资金,我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来,大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动,如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额,就会面临相当巨大的偿还债务风险。
  2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策,如果受到政治、经济等因素的影响,有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置,或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况,然而此时房地产企业的资金已经投入,短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响,房地产企业的投资回报也就不能确定,就会存在资金链断裂的风险。
  3 企业财务风险的原因
  3.1 企业管理者的风险意识淡薄
  财务风险存在于财务活动的始终,是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而,在企业现实经营中,企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足,防范风险的意识淡薄,从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中,正是由于相关人员的意识淡薄,从而导致了应收账款风险产生。   3.2 企业的资本结构不合理
  在企业全部资金来源中,权益资金与负债资金之间的比例,就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害:第一,增加企业的财务负担;第二,造成企业偿贷能力不足的现象;第三,使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指,资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在,也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。
  3.3 企业内部财务关系的复杂性
  我国企业财务关系混乱,子公司与母公司以及企业的各个部门,在利益分配、资金管理使用等方面,存在着管理混乱、责权不明的现象,从而不能保证资金的完整性、安全性,使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因,所以要花大力气改变这种状况。
  4 房地产企业财务风险的防范措施
  4.1 提高管理层及财务人员的财务水平
  随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面,并且全面施行新会计准则,企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手,决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高,有助于他们做出对公司发展有益的决策,有利于公司财务机制建设,从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训,从而提高自身素质,进而提高自身财务管理水平。
  4.2 实现财务管理预算化
  在房地产开发企业的经营过程中,在预算方面有很多不确定因素,决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础,具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算,企业财务部门应依据企业运营的整体情况,规划资金需求与使用计划,从而构建财务预算指标体系。对于项目预算,财务部门研究前期建设的可行性,整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等,并做到认真贯彻执行财务预算,从而提高投资决策的准确性,减少投资决策失误。同时加强考核执行力度,适量企业经济行为,从而发挥预算监督的财务预警功用。
  4.3 优化资本结构
  房地产企业必须保持合理的资金结构,适度负债经营,在充分考虑企业偿债能力的前提下,设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下,通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法,降低资产负债率,控制企业资本成本,改善资本结构减轻筹资压力,降低财务风险。一方面,加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理;另一方面,可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金,使企业逐渐做大,并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展,还可以优化公司结构。
  4.4 完善内部审计
  房地产企业发展到一定阶段,内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制,做好事前控制和事中控制工作,重视风险管理,充分发挥内审的风险评估、防范作用,及时消除不良隐患,维护企业的合法权益,最大限度地发挥资产经营效益;同时,也要做好事后审计,由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展,评价生产力各要素的利用程度,挖掘潜力,实现各种资源的优化组合,全面实现监督、控制、服务、评价职能。
  4.5 收益分配风险的防范
  笔者根据房地产开发企业的实际,对利润分配方面提出一些建议:①做好利润分配的长期规划。因为目前房地产开发企业没有发挥内源融资成本低的优势,从而给企业融资增加了负担,减少了企业利润。另外,房地产开发企业利润分配极不规范,十分随意,从而导致企业资本结构不合理,增加企业负债率,影响企业的外部融资。因此,房地产开发企业应依据企业经营战略与融资策略的要求,把利润分配制度化,从而优化资本结构,整合内源融资,进而增加企业利润。②减少以现金分配的方式进行利润分配。因为房地产开发企业拥有较少的融资渠道,较小的资金规模,所以资金是房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业,要依据内源融资优势,制定以增加实收资本为主,现金分配为辅的利润分配战略。这种分配方式不仅有利于降低融资成本,扩大资金规模,优化资本结构;还能够促进企业盈利,增强企业竞争力,降低企业财务风险。从企业自身及所处环境来看,在中短期内,这种分配方式应占据主导地位。
  5 总结
  总之,相对来说,当前复杂的市场环境条件下,房地产企业是具有高投入、高风险以及周期长的特殊性行业,加强其经营过程的财务风险控制至关重要。因此,强化对房地产企业财务风险的研究,对提高其相应的抗风险能力,促进房地产企业持续健康地发展,具有重要的现实意义。

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