一、引言
价值链管理已经成为现代企业管理的重要手段，价值链分析为企业降低成本、提高效率、优化顾客服务提供了依据和保障。房地产企业的管理同样可以运用价值链管理的思想。房地产开发企业运营可以用价值链管理的基本流程来分析，房地产企业价值链主要包括项目可行性分析、工程物资、工程施工、项目营销及物业管理等活动。根据房地产企业的基本业务流程构建房地产开发企业的运营价值链，并根据业务性质识别出能够开发并保持房地产企业竞争优势起的关键环节，并针对关键的价值活动环节，提出保持中小房地产开发企业竞争优势的途径。
二、中小型房地产开发企业价值链构成及价值活动分析
中小型房地产开发企业价值链将企业的生产活动分为基本活动和支持性活动两大类，其中基本活动是指生产经营的实质性活动，支持性活动主要是支持基本价值活动且内部之间又相互支持的活动。
1、基本价值活动
（1）内部后勤：内部后勤主要指房地产开发企业对开发项目的市场调研，在权衡市场整体情况的基础上分析项目的可行性、可进入性、可盈利性并制定开发方案，并从土地出让方取得土地使用权。
（2）生产经营：生产经营即项目的建设阶段，是投入项目所需的各种要素（包括土地、人力、资金、设备、工程物资）以生产最终商品房的过程。生产经营阶段的管理对于房地产产品的质量起到决定作用，是企业形成核心竞争优势的关键阶段。
（3）外部后勤：当项目建设进入即将完工时期，企业可以着手准备商品房的预售，这一时期可以进行项目宣传、申请预售许可、确定预售方式、准备预售合同、确定按揭银行、等一系列准备工作。
（4）市场营销：市场营销包括市场宣传、产品定价、以及确定销售渠道。市场营销能力是中小房地产重要的价值增值环节将决定企业的获利空间，并对企业形象塑造具有重要影响。
（5）物业管理：物业管理是房地产企业价值链基本活动中的服务活动，物业管理也是房地产产品价值的一部分，实质上是对商品房从建成到使用过程进行综合性的管理，其主要目的是为了使房地产产品的整体功能得以实以满足业主的使用需求，物业管理活动能提高业主的满意度并获得业主的认同进而提高了企业的市场声誉。
2、辅助价值活动
（1）采购管理：采购管理工作既包括工程物资的采购也包括其他所需资源的采购及管理。房地产开发企业工程物资采购费用占到工程造价的比率较高，因此对于采购过程的有效管理对于降低开发成本具有重要的意义。
（2）技术开发：技术开发包括生产性技术开发和非生产性技术开发，技术开发对企业形成核心竞争优势十分关键，房地产企业的技术开发活动主要体现在：项目可行性分析技术，工程规划技术、建筑工程设计、营销资源整合技术，市场综合分析技术、物业管理信息系统技术、客户信息系统。技术的开发不仅与最终产品的形成直接相关，而且支持企业的全部业务流程，是企业竞争优势的关键。
（3）人力资源管理：房地产开发企业人力资源管理活动指企业职工的招聘、录用、培训、激励、提拔、退休等各项人力资源管理活动。人力资源是现代企业的核心资源。加强企业人力资源管理，保持企业人力资源的稳定、高效率影响着企业的竞争实力。
（4）企业基础设施：企业的基础设施指企业的组织机构设置、企业的行为、企业的规章制度、管理者的领导风格、企业的控制系统及企业文化等要素。企业的基础设施与其他三类支持性活动不同，企业基础设施用来支持整个价值链的有效运行。
三、基于价值链管理提升中小房地产企业竞争优势
基于中小房地产企业经营业务流程及对中小房地产开发企业的价值链及价值活动分析，构建中小房地产企业价值链动态耦合机制。
基于对中小房地产企业价值链动态耦合机制及关键业务流程的分析，提出以下优化中小房地产企业价值链的基本途径。
1、重新构造中小房地产企业价值链
中小房地产企业由于规模相对较小可以采取更灵活、更具效率的方式来进行业务活动。优化采购、设计、施工、销售、物业管理等业务流程，改变企业产品的成本构成，可以显著降低企业产品成本，以获得成本优势。此外，保持上下游价值链的高效率运行也是获得竞争优势的关键，当上下游价值活动对于企业成本影响较大时，控制价值活动的效率更重要。
2、建立战略联盟
中小房地产企业由于规模及资源限制无法与大企业开展更广泛的竞争，通过建立战略联盟可以存进企业技术创新、避免孤军奋战所带来的经营风险并可以减少联盟内部企业之间的竞争以实现资源优势互补共同开发新的市场。
3、实施以顾客为导向的全程营销模式
中小房地产企业应以全程营销模式为导向在项目开展实施的全过程都注重客户效应，以提升客户对于企业及产品的认同感，实现差异化，提升企业市场形象。在实现全程营销过程中要以顾客满意为标准，以提升顾客效用价值为目标。通过建立便利的销售渠道，简化顾客购买流程给予顾客便利；通过提供人性化的物业管理以最大化顾客的价值感知。
4、借助互联网提升房地产企业的竞争优势
电子商务的出现提高了企业的工作效率，房地产企业可以通过电子商务平台采购质优价廉的工程物资，因为互联网扩大了的供应商范围，企业甚至可以在全球范围内寻找供应商。房地产开发企业可以利用网络平台进行营销推广以扩大企业的市场认知度，使更多的顾客了解企业产品、企业形象。（作者单位：1. 陕西科技大学；2.海南中诚信达会计师事务所）
