一、“营改增”政策的实施背景
我国自2008年11月9日正式提出“营改增”，要求自2009年1月1日起，我国要由“生产型增值税”过渡到“消费型增值税”，在全国范围内实施“营改增”政策。我国自实施“营改增”试点政策以来，虽然始终并未真正展开，但是“营改增”已成为一种必然趋势。
2016年3月23日，国家税务总局、财政部联合对外下发了财税〔2016〕36号文件――《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，提出要全面实行“营改增”政策。3月24日，两部委正式对外公布了《营业税改征增值税试点实施办法》。同时公布的还有《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》（以下简称“《新政策》”）。外界一直期盼和议论的“营改增”政策和实施细则悉数亮相。随着这些政策和细则的出台，金融业、建筑业、房地产业，以及生活服务业、交通运输业等各行业全部由营业税纳税人的身份转为增值税纳税人身份。
二、建筑业与房地产业的“营改增”政策解析
“营改增”之后，国家税务总局对增值税纳税义务人的规定如下：“在我国境内从事销售服务、无形资产、不动产的单位和个人”。并着重提出，该类单位和个人缴纳增值税，不再缴纳营业税。
应税行为不同或者营业范围不同，所适用的增值税税率不同。《新政策》规定，我国建筑服务业与房地产业适用11%税率，简易方法下适用3%税率。此外，由于增值税是价外税，因此，11%的税率实际是建筑业与房地产业的“名义税负”，换算成实际税负则为：11%/（1+11%）=9.91%，或者：3%/（1+3%）=2.91%。相较于建筑业与房地产业之前3%的营业税率，单从税率来看，实施《营改增》政策之后，我国建筑业与房地产业的税率有所上浮，且上浮幅度较大。但是，在增值税制下，建筑业与房地产业可享受进项税额抵扣。所以，不能简单从税率高低的层面来看实施“营改增”政策的利弊。
三、“过渡期”内建筑业与房地产业该“何去何从”
我国建筑业与房地产业不同于其他行业，不仅资金占用额较大，而且工程施工周期较长，常常跨越数月，甚至数年。而“营改增”政策的具体实施时间的分水岭是2016年4月30日。国家税务总局充分考虑到建筑业与房地产业的这一特点，针对在该日期之前便已发生的工程项目专门设立了“过渡政策”。
1.建筑业
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，倘若增值税一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务，则可选择“简易方法”计税。其中，建筑工程的老项目是指工程承包合同或者工程施工许可证上注明的施工日期在2016年4月30日之前。 采用“简易方法”计税时，一般纳税人将取得的全部价款（含价外费用）扣除分包工程款之后的余额作为增值税的销售额。
2.房地产业
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中还提到，作为一般纳税人的房地产企业，销售房地产老项目，可以按5%的简易征收率征收增值税。其中，房地产老项目是指施工许可证或建造合同上注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
房地产企业销售2016年4月30日前取得的不动产，可以按照取得的全部价款（含价外费用）扣除不动产购置价格或评估价格之后的余额，按照5%的简易征收率征收增值税。倘若所销售的不动产是房地产自建取得，则应按照取得的全部价款和价外费用作为纳税销售额。倘若房地产企业对外出租2016年4月30日前取得的不动产，也按5%的简易征收率缴纳增值税。
此外，房地产企业销售房地产老项目之外的其他房地产项目，要以取得的全部价款（含价外费用），扣除需上交的受让土地价款之后的余额作为增值税纳税销售额。
四、“过渡期”内建筑业与房地产业对“简易征收法”的应用
根据应税行为的不同，建筑业与房地产业可以选择“简易征收法”计征增值税。笔者依据纳税人身份的不同分别而议。
1.一般纳税人
（1）以“清包工”方式提供建筑服务
倘若建筑业与房地产企业是一般纳税人，且提供建筑服务时选择以“清包工”方式，则可选择“简易征收法”。“清包工”方式是指建筑工程所需要的主要和辅助材料全部由委托方或其他方提供，施工方不进行采购，施工方只收取管理费、人工费等费用的建筑服务方式。
（2）为“甲供工程”提供建筑服务
倘若建筑业与房地产业是一般纳税人，并且所提供的服务是为“甲供工程”所提供，则可选择“简易征收法”计征增值税。“甲供工程”是指建筑工程所需要的材料、设备、动力等均由工程发包方自行采购。
（3）针对“建筑工程老项目”提供建筑服务
倘若建筑业与房地产业是一般纳税人，并且所提供的服务是针对“建筑工程老项目”，则可选择“简易征收法”计征增值税。“建筑工程老项目”是指建筑工程承包合同或者施工许可证上所注明的开工日期在2016年4月30日之前的建筑工程。
（4）特殊说明
作为一般纳税人的建筑与房地产企业，满足上述任意一种，则可以取得的全部价款（含价外费用）扣除分包款后的余额按照 5%的征收率计征增值税。此外，作为增值税一般纳税人的建筑和房地产企业，于2016年5月1日之后取得的不动产或者不动产在建工程，所计征的增值税进项税额可以自取得之日起分两年从销项税额中抵扣。其中，第一年可抵扣60%进项税额；第二年可抵扣40%进项税额。但是，建筑和房地产企业因工程需要，在施工现场临时修建的建筑物等不动产或不动产在建工程，不适用上述2年抵扣进项税额的规定。 2.小规模纳税人
倘若建筑业与房地产业是小规模纳税人，那么其在销售非自建的不动产（不含个体户销售购买所得的住房和其他个人销售不动产）时，将所取得的全部价款（含价外费用）扣除资产购置原价或评估价格后的余额，按照5%的简易征收率计征增值税。
五、“营改增”背景下，我国建筑业和房地产业的应对策略
1.顺应政策要求，积极研究新政策，培养税务“专才”
目前，我国“营改增”政策已全部落地，改革已是必然。在此背景下，我国建筑业与房地产业应顺应政策要求，仔细研究新政策，培养税务“专才”。总之，在5月1日之前力争做好“营改增”的准备工作。同时，企业应积极根据新政策开展专门的会议培训或税务知识讲座，对企业财务、审计、采购、销售等人员培训增值税知识，尤其要重点培训过渡期内的“营改增”政策，争取在改革中做好顺利衔接。
2.做好进项税额抵扣环节的管理工作
在“营改增”政策实施前，我国建筑和房地产企业选购材料、设备时，更倾向于选择小规模纳税人的商品，因为其价格更优。而“营改增”之后，为了更好的利用进行税额抵扣，建筑与房地产企业势必会首先选择增值税一般纳税人作为原材料和设备的供应商。在建设项目固定的情况下，建筑与房地产企业究竟需缴纳多少增值税，实际在很大程度上取决于企业能获得多少可用于进项税额抵扣的增值税专用发票。所能获得的专用发票数目越多，企业所能抵扣的增值税进项税额就越多，实际缴纳的增值税就越少。因此，我国建筑与房地产企业在“营改增”政策实施后，应加强对增值税进项税额抵扣环节的管理，尤其要注意对增值税专用发票的收集与保管。此外，“营改增”处于实施初期，很多具体细则可能还会进一步完善。同时，在实施中也会面临诸多不确定因素和风险。对此，建筑和房地产企业唯有不断加强自身管理，为“营改增”政策的实施打好坚实基础。
