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小议房地产项目公司的税务筹划

  
  近年来,随着我国对房地产行业宏观调控力度的不断加大,以及市场环境形势的日趋多变,房地产公司所要面对的压力呈逐步加大的态势。面对严峻的政治、经济环境,如何加强房地产公司自身的抗市风险能力,以积极、健康的手段应对市场挑战,成为众多业内人士所关注的重点。针对我国房地产业涉税种类多、税负压力大的税务现状,税务筹划通过利用国家税收的优惠政策,合理降低应税收入,最终实现最大程度减少税收成本的目的,是房地产公司为赢得市场,从税务方面提高自己的盈利能力,为自身发展争取最大生存空间的重要手段。
  
   一、房地产项目公司税务筹划简述
  (一)关于税务筹划的概念
  关于税务筹划的概念,国内外学者并未达成统一的口径,争辩内容包括很多方面,例如对税务筹划主题的争论以及对税务筹划外延的划分,都是学者们所争议的焦点。对于企业经营者来说,无论将税务筹划以何种方式定义,其中所涵盖的包括节税、避税以及税负转嫁等内容,都应是企业经营者在进行税务筹划时所予以充分规划的内容。
  (二)有关房地产项目公司的税务筹划
  房地产项目公司与普通的房地产企业、房地产集团企业相比有很大的区别,它只有生产过程而没有再生产过程。以“项目”为本质组建的房地产项目公司,因项目的开始而开始,同时也因项的目结束而结束,因此,相较于普通公司以企业周期为基础的统筹,由项目决策阶段、建造阶段、销售阶段以及项目终止阶段组成的项目生命周期更适宜作为房地产项目公司的统筹感念。
  根据房地产项目公司项目生命周期的不同阶段,在项目实施的决策阶段、造价阶段、销售阶段以及清算阶段均要进行相应的税务筹划,涉及包括契税、耕地占用税、企业所得税、土地增值税等等多项内容。针对房地产项目公司经营及项目特性所做的税务筹划,要充分利用国家的税收优惠政策、纳税时间、行业差异、成本费用等合理手段进行相应的税务统筹规划。
  
   二、税务筹划实例――以共同投资的房产项目公司税务筹划原则为例
  有的房产项目公司没有单独成立法人单位,但各股东实质上对其进行共同投资、共享利润、共同承担投资风险。因此,此类房产项目公司所得税应按照实质性投资收益进行税收处理。房产项目公司形成的营业利润额并入房产总公司当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。
  
   三、房产项目公司拟定税务筹划方案
  从实际杭州税务对房地产行业税务认定标准看,房地产行业税目主要有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税。营业税金及附加的纳税基数为销售收入,固定税率约5.7%。土地增值税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按一定比例1%预缴,。企业所得税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按一定比例20%预计利润,计入利润总额纳税。
  根据税法相关法规,笔者为房产项目公司的税务筹划拟定以下三个方案。
  
  方案一、利用装修房分解销售收入的税收筹划。
  如房地产项目部毛坯房销售价格800万元,成本400万元。需交纳营业税金及附加800*5.7%=45.6万元,土地增值税=(800-400-45.6)*30%=106.32万元。合计151.92万元。
  房地产项目部装修房销售价格850万元,成本450万。把销售价分成二部分,毛坯房销售价750万元,成本400万元。装修价格100万元,成本50万元。销售房子需交纳营业税金及附加750*5.7%=42.75万元,土地增值税=(750-400-42.75)*30%=92.175万元。装修交纳营业税100*3.7%=3.7万元。合计138.625万元。税收节约(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875万元。而对于受让方所征收的契税也相应减少(800-750)*3%=1.5万元。
  此方案较简单,操作比较方便。
  方案二、成立具有法人资格的控股子公司,专门销售该项房产。
  房地产项目部装修房销售价格850万元,成本450万。把此房产以700万元的结算价格卖给销售公司,销售公司再以850万元价格出售。项目部营业税金及附加700*5.7%=39.9万元,土地增值税=(700-450-39.9)*30%=63.03万元。销售公司营业税=(850-700)* 5.7%=8.55万元。合计111.48万元。税收又节约(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125万元。
  此方案较第一方案节税,但需成立公司。
  方案三、利用股权转让避税。
  房地产项目部通过一揽子协议将销售行为转化为股权转让。房地产项目部成立控股子公司“某某商厦有限公司”,利用注册资金和向母公司借款建楼。竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户,最后收回借款。在该项筹划中,由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变,一切与产权过户相关的税种完全规避,软件园项目部只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。
  此方案最节税,但需各方配合,最繁,难操作。
  另外,企业在销售房产过程中如出现滞销,则可将未售房产转为出租房。企业一旦出现房产滞销,其潜在成本的增加极其巨大,可将其出租以摊低成本。虽然出租房屋要缴纳房产税、营业税,而且收入并入企业应纳税所得额,但税负不会超过收入,对企业而言还是利大于弊。一些有扣除限额的二级科目注意筹划。如属于没有扣除限额的会议费注意单据的齐全,避免计入有扣除限额的业务招待费等。
  结语:税收筹划需要技巧,通盘考虑,顾及全局,不能因筹划一个税种而不考虑其他税种。税收筹划方案是在一定地区、一定时间、一定法律法规条件下,以一定的企业的经济活动为背景制定的。税收筹划具有极强的时效性,今天可行的方案到了明天很可能就变成违法,企业必须密切关注国家有关法律法规的变化。
  注:主要相关法规国税发{2006}31号、国税发[1995]076号、国税函[2002]165号、国税函[2002]420号、财税字[1997]077号。
  

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