中图分类号：F832 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）29-0126-02
目前，我国中小房地产企业的融资方式较少，风险过于集中。特别是当房企主要获取资金方式为银行贷款时，原则上会以与之相关的房地产作为贷款抵押物。这是一种可能进一步增加风险的融资行为：当房价价格偏高时，房企的账面资产价值较高，因而还款能力较强；银行的资产负债组合中的价值也就变大了，也就更有能力、更希望借款给房企。在此过程中，尤其开发贷款和住房抵押贷款两项，导致信贷膨胀的可能性非常大，将会使越来越多的资金和资源继续涌入房地产业。然而一旦房市遇冷，以上的逻辑关系将逆行而引发恶性循环，特别在我国现有经济环境下，房地产作为我国的支柱型产业，一旦出现问题，将带来影响巨大的经济危机。
一、中小房地产企业融资存在问题及原因分析
随着国家金融调控政策和宏观调控房地产的政策陆续出台，与之相关的问题逐渐凸显出来，主要体现在以下方面。
1.融资渠道太单一。中小房地产企业发展的资金一半以上是直接或者间接来自于各大商业银行。然面只有相当少部分的房企持有达到银行贷款最低要求的自有资金，自有资金不超过20%的中小房地产企业占据很高比例。这样高负债的企业财务结构，大大增加了中小型房企的财务风险，对房地产市场大环境的健康发展形成了阻碍。
2.忽视了企业本身资金的累积。房地产作为近年社会关注的热门行业，其热度持续上升，中小房地产企业面临着更多机遇及挑战。然而，由于民间资本、海外资金的大肆“入侵”，促使我国房地产业的发展速度加快和行业竞争剧烈程度加大，也导致越来越多的中小房地产企业过度依赖来自商业银行贷款去占领市场以及发展企业，不加思考扩张企业和盲目性投资开发，从而忽视了企业自身资金的累积和核心竞争力的培养。
3.多层次结构的房地产金融体系缺失，以及与之相关的金融市场欠发达。对房地产体系来说，我国现阶段还缺乏形成房地产金融体系的条件，缺少构成房地产金融关键组成部分，例如抵押?J款、担保、投资以及保障等相关机构。房地产金融衍生投资理财产品的出现，对于我国房地产金融市场显然是一种积极探索，然而由于国家宏观政策调控，以及银行信贷对房企采取银根紧缩的态度，一定程度上致使多数房企资金链供应出现问题，企业资金运行效率偏低。
4.相关的法律制度体系不完善，与之相关金融市场调控机制一定程度缺乏合理性和有效性，相关政策法规不健全，房地产金融等方面的法律法规尚未形成行之有效的制度。目前在房地产金融市场方面的法规制定比较迟缓，相比较房地产市场发展来说，除了有关银行设立资金运用规定在商业银行法中有涉及外，目前有关于房地产金融监管机构还未成立，与房地产金融业务相关制度也有待于制定。
5.缺乏长期战略规划，短视行为比较多，大部分企业处于走一步看一步的状态，或者处于一种等待市场反应的状态中，而不是跟理论分析和实践调查去预判市场。什么都靠以前的经验和企业领导者的个人感觉，缺乏科学的理论分析和客观的实践调查，这种现状广泛存在中小心企业中。再者不注重企业品牌的建设，给人造成低端和廉价感觉。而且开发比较分散，难以形成规模效应，难以让消费者信任，难以形成客户忠诚度。总是过分重视政策相对于人才的吸收和培养。由于以往政策、法规的不健全，部分企业靠采取一些不正当的竞争手段或者打政策擦边球方式的获取不菲利益。随着房地产市场的不断规范和制度愈发完善，存在这些行为和问题企业的发展开始纷纷陷入困境。
二、解决中小房地产企业融资存在问题的对策
随着我国经济的持续高速发展，改善房地产融资渠道不畅和单一的局面成为房地产企业的健康发展的客观需要，有必要对当前房地产融资方式进行改善、创新。笔者认为，完善房地产企业的融资渠道首要任务是促进房地产金融产品的多元化，其中包括房地产投资信托制度的建设、公司债券等。关于房地产企业积极参与到金融市场创新，在笔者看来，我国房企可以考虑学习或者借鉴其他国家类似企业在这方面比较典型以及成功的做法，其中包括企业上市融资、房地产信托、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
1.房地产销售期权
定义上的房地产销售期权，是把金融风险工具的概念引进到地产交易行业中来，属于一种买方期权。这种房地产销售期权的方式在国外非常常见，大部分是用这种方法的都是大环境不景气，尤其是对于价格较高的较长销售周期的商业地产项目。
房地产销售期权的交易的发生，显然对于买卖双方来讲是双赢的。第一，对于买方，这种支付方式间接的降低了支付门槛，一定程度上可以理解为信用分期付款的模式，使消费者提前享受，增加了消费者的心理满意度；与此同时，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租赁或者转让，使持有者可以直接获得收益，且降低了风险。第二，对于卖方房企来说，可以把库存中存在销售困难的积压品快速清空，使资金回笼，完成资金循环，使资金运转效率更高效。相对较低的购房门槛与信托收益的多重优惠，让房地产融资可能性进一步增大，不失为一种可行性较大的融资方式。
2.房地产信托
房地产信托主要指信托投资公司使用资金信托方式集中两个或多个委托人的自有资金，按照委托人的意愿，以个人的名义，为受益人利益或其他特殊目的，处理和运用房地产信托资金的活动。 房地产信托是指房地产业和金融信托业相结合一种产物，它为房地产业提供了充裕的资金。房地产信托在资金运用上，包括了资本市场、货币市场以及产业投资。例如，通过股权融资、银行贷款以及交易等方法融资；或阶段性购买房地产企业，然后以出售的方式筹集资金。与其他融资工具相比，信托的宏观环境要宽松得多。
3.合作开发
合作开发是一种指房地产开发商和经营商相互合作从而一起对房地产项目进行开发的方法。一定程度上的合作开发可以降低合作双方的投资经营风险，使商业地产开发以及相关的配套设施建设走向一条可持续发展的道路。房企开发商中采取出售完就离开经营策略的占到绝大部分，很少或者根本不会对商业地产项目进行合理规划或者长期经营发展，所以，经常出现的场面是开发商未撤场时销售状况如火如荼，一旦离开，商业地产的商铺就人走茶凉。开发商和经营商如果采取合作开发的策略，一定程度上能实现开发期间目标与长期规划目标的一致性，可以减少出现以上情况。
4.买壳上市融资。
上市融资是多数房地产开发商最渴望的融资方式，由于政策上的某些因素制约大部分房企选择这条融资渠道。根据有关网站的统计资料显示，我国现有房企中大约有60家左右的房地产企业成功在证券市场上市融资，而我国所有注册在案的房地产企业超过2万多家，相比于证券市场上1 400 多家上市企业，只占4%左右。换而言之，与大型房企相比，中小型房地产企业未来想走上市融资的道路仍旧十分艰难。
借壳上市指非上市公司通过正常途径的收购，或者其他方式例如股权交换等方式控股上市公司，使企业获得上市企业地位，之后采取反向收购的手段，向所收购或控股上市公司注入自有企业的优良业务与资产。与直接获取上市资格相比，买壳上市或借壳上市不论从难易程度和流程的烦琐程度，都大幅度降低，更加适合中小房地产企业。
5.金融资源整合
金融资源整合是指凭借投资管理公司相关的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。就大部分情况而言，这种方法应该属于间接融资。一般大部分投资管理公司会选择在项目确定后和项目的成熟期前采取这种提供资金支持方式。这种方式好处在于，可以合理及适度优化企?I结构，且在不增添项目负债的情况下。实现这一方式将十分有利于中小房企的快速扩张，而且这种方式比较灵活，适用性较强。
