中图分类号：F275 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0034-01
一、房地产企业的税收核算问题
（一）收入会计核算在税收上的问题：1、会计准则和税法在确认收入时有一定的差异，主要差异体现在：第一，房屋的预售销售模式下，房地产企业获得预售许可证之后，就可以对房屋进行预售，收到的款项作为暂收、预收款的性质，不能作为收入进行确认。等到工程竣工并验收之后，同时办好相关移交手续过后，方可作为收入进行确认，此时预收账款就变成了主营业务的收入。而税法规定预收款作为预售收入，按照规定的预计毛利率预先上缴所得税。第二，房屋的按揭销售，房屋的按揭款通过银行转入开发商的账户之后，会计才能进行收入的确认。而税法上要求首付款项实际到账之日才能进行收入的确认，剩余的款项在办好银行按揭贷款并于转账当天进行收入的确认。2、房屋附属设施的会计核算方式。出售车位、阁楼、储藏室等房屋附属设施并未算收入；获取的顾客放弃的定金、没收的违反合约的保证金、施工单位延后工期的处罚金额、政府部门的奖励以及先租再售的租金等并未入账；此外，采光费用、宣传费用、上房费用等等并未算收入。3、房地产开发的商品收入的会计核算。将开发商品用作为自用、捐献、公益、广告宣传、销售样品、员工的福利，投资及分给投资者或者分给企业的股东等等，并未进行纳税；老城改造后用以补偿给搬迁户主的新房，对于偿还的面积和拆迁的面积相同的部分、面积超过的部分及价格差额收入并未合并收入或者产品竣工之后，预售的款项并未及时进行结转收入。
（二）成本费用的会计核算方式：1、未按照工程结算单据列入成本费用，而是按照合同、预计金额列入，或者以白条入账。2、成本的核算对象容易混淆，超前列支成本支出。比如将下一期的成本进行超前列支；有价转让或者企业自用的附属设施没有对成本单独进行核算，列入主营业务成本。3、成本分类不明确，结转成本的配比不正确。并未按照要求核算期间费用以及产品的开发成本；将没有完工的产品成本列入经营成本；由各期分别承担的土地成本（包括土地的附加成本）超前进行一次性列支；公共配套设施的独立核算，并未对建筑安装直接与间接费、土地取得与开发的成本、基础设施建设费用、前期投入的工程费用、贷款利息等相关费用进行分摊。4、增加期间费用的列支范围以及相应的标准，减少应纳税的计税所得数额。开发产品的预售收入当作广告宣传费用、相关招待费用的计算基数，列入管理费；开发产品竣工验收之前的贷款利息，作为当期损益一次性列入。5、并未按照开发的产品对象进行各种会计核算明细科目进行设置。
二、改进房地产开发企业的会计核算所采取的措施
(一)严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳。要严格按照国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知（国税发［2006］31号）的要求，对当期获取的产品预售收入，先按照预计计税的毛利率按照季度(或者月度)计算当期的毛利数额，扣除相应的期间费用、营业税金及其附加费用之后再列入当期应该纳税所得数额，待开发产品的结算计税成本之后再进行调整。以保证税款能够按时全额入库。
(二)改进房地产开发企业的收入核算方式：1、确定房地产开发企业核算销售收入的范围。房地产开发企业的销售收入指的是其自行开发的产品通过公开销售取得的收入，主要有土地转让收入、房屋销售收入以及销售相关配套设施所收入等。其自行开发的产品，包含预先与客户签订售房合同并且根据合同规定开发的产品，还包含在出售以前没有与客户签订售房合同的开发产品。房地产开发企业销售周转房时，老城改造过程中回迁的安置住户所交的拆迁面积以内获得安置房的产权款项以及超过拆迁面积的房产款项，也应该列入销售收入，但是销售自用的房产当作固定资产进行核算的不应该列入销售收入。2、明确规定并合理应用收入确认的相关标准。房地产开发产品在完工、办好相关手续并移交以前，收取的预售的房地产款项，只当作暂收款以及预收款进行处理，不应该作为收入确认。只有在房地产开发企业和购买方正式签订了售房合同，并且履行了有关的法律手续；房屋已经竣工并且经过相关部门进行验收，房屋经过验收合格之后，用户在对所购买房屋的结构、面积大小、付款形式都已经确认，并且办好了房屋的相关手续并已移交；取得的金额可以计量时，才可以作为销售收入进行确认，也计算只有待房屋全面完工并交至客户之后，然后由预收账款转变为该企业的主营业务收入。此外，房地产开发企业通过有些促销活动实现的交易，务必对该交易的实质进行判断，比如销售之后的回租、销售之后的回购模式的房屋销售行为。
(三)改进房地产开发企业预售模式下流转环节税费的核算方法。房地产企业通过开发产品的预售获得的收入，因为开发的产品尚还没有竣工验收，不满足确认收入的要求，所获得的都是预售房地产款项，全部不能进行收入确认，其款项暂时列入预收账款的会计科目中；待开发的产品已经竣工、验收并且办好相关手续且已经移交之后，才可以进行房地产的销售收入确认，企业可以从预收账款科目转变为主营业务收入的科目。如果房地产开发企业在申报纳税时，借记科目中应该列入“应交税费――预交营业税(城建维护建设税、印花税等)”，贷记科目中应该列入“应交税费――应交营业税”；确认收入之后，将这些收入应该缴纳的税费转出，借记科目中应该列入“主营业务税金及附加”，贷记科目中应该列入“应交税费――预交营业税”，这样将对达到收入以及税费的配比更加有利，也对公允更加有利、能够客观真实地体现房地产开发企业的运营状况及对报表中的项目进行深入的财务分析。
作者单位：长沙市芙蓉实业公司
